Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Рассмотрим примеры оценки стоимости косвенного использования лесов разными методами, на примере лесов Московской области.

Основными экосистемными функциями, которые выполняют леса Московской области являются:

1.         Снижение загрязнения атмосферы и очистка воздуха.

2.         Снижение эрозии.

3.         Регулирование речного стока и сохранение источников питьевого водоснабжения Москвы.

Снижение загрязнения атмосферы

Для оценки снижения загрязнения атмосферы применяется затратный подход.

Стоимостная оценка природоохранных функций лесов на территории Московского региона проводится по затратам, которые надо было бы потратить для того, чтобы создать искусственные аналоги, заменяющие функции лесов по очищению атмосферного воздуха.

Известно, что один гектар хвойных лесов задерживает за год 40 тонн пыли.

Текущие затраты на очистку воздуха от пыли согласно статистической отчетности по форме 4-ОС составляют 382 руб./тонн.

Отсюда услуги лесов по улавливанию пыли могут быть оценены для хвойных лесов в 40 тонн × 382 руб. = 15 280 руб. за гектар.

Поскольку в Московской области преобладают хвойные и смешанные леса, условно можно принять в качестве исходной оценочной величины стоимостные параметры, полученные для хвойных лесов — 15 280 руб. за гектар в годовом исчислении.

Для получения значения текущей стоимости (капитализированной величины) функций лесов по очищению атмосферы можно применить прием дисконтирования затрат за бесконечный период времени при ставке дисконтирования, условно для данного примера принятой в размере 10%.

Текущая стоимость функций лесов по очищению атмосферы равна:

15 280 руб. : 0,1 = 152 800 руб. /га. 570

 Снижение эрозии почв

Для оценки снижения эрозии применяется доходный подход.

Недобор урожая от эрозии почв составляет в среднем:

! на слабосмытых почвах 10—30%;

! на среднесмытых почвах 30—50%;

! на сильносмытых почвах 50—80%.

Известно, что 1 га лесных экосистем на территориях с природно-антропогенными ландшафтами обеспечивает предотвращение эрозии на 0,5 га пашни.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг.

Это означает, что при средней урожайности зерновых в центральной части России 22 ц/га, средней реализационной цене 270 руб./ц (цены 2001-2002 г. ) и средних издержках при производстве пшеницы 150 руб./ц потери урожая на среднесмытых почвах можно оценить в 0,5 × 22 ц/га × (270 ц/га – 150 ц/га) = 1320 руб./га.

Таким образом функции лесных экосистем по защите почв от деградации в годовом исчислении могут быть оценены в 1320 руб./га × × 0,5 = 660 руб./га.

Соответственно капитализированная стоимость (при ставке дисконтирования равной 0,1) будет равна:

660 руб./га : 0,1 = 6600 руб./га.

Регулирование речного стока

Оценка водоохранных и водорегулирующих функций лесов проводится затратным методом по альтернативным затратам на оплату стока, аккумулируемого лесами в Московском регионе

Влияние лесной растительности выражается в повышении водности малых рек за счет увеличения речного стока в меженный период. Исследованиями установлено, что при увеличении лесистости, например в целом по Московской области с 40% до 41% каждый дополнительный гектар леса дает дополнительно 1,89 тыс.м3 речного стока в год.

Данная величина может быть оценена через минимальные ставки платы за сверхлимитный забор воды, которые для Московской области составляют 305 руб./тыс. м3. Отсюда дополнительный объем воды, поступающий в систему водообеспечения Московского региона, может быть оценен в 580 руб./га в год (305 × 1,89 = 580).

Соответственно капитализированная стоимость функций лесов по регулированию речного стока может быть оценена в 580 : 0,1 = = 5800 руб/га.

Суммарная оценка стоимости косвенного использования лесов

Исходя из проделанных расчетов, суммарная капитализированная оценка или текущая стоимость учитываемых функций лесов может быть оценена путем сложения оценок, полученных для трех разных функций, а именно — очищения атмосферы, предотвращения эрозии почв и регулирования стока:

152 800 руб. /га + 6 600 руб./га + 5 800 руб./га = 165 200 руб./га.