Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, наличие зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды.

К качественным параметрам, собственно самих элементов недвижимости относят химический состав материалов, из которых сделана постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный либо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, или иными внешними воздействиями.

К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории.

К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения проживания человека климат, например, продолжительный холодный период, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидрологическим условиям относят обеспеченность источниками питьевого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений. К гидрогеологическим особенностям относят наличие подземных вод, их расположение, запасы, возможность хозяйственного использования. К горно-геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лави-ноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей.

Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обреме-нений экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования.

Можно выделить три класса факторов, которые следует учитывать при оценке стоимости:

1.         Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или могущие изменить ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены.

2.         Ограничения в использовании недвижимого имущества.

3.         Юридические обязательства, связанные либо с осуществлением выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба.

Общепринятой классификации таких факторов не существует. В практике оценки недвижимости также пока четкой и ясной классификации экологических факторов до настоящего времени не сложилось. В международной практике принято более общее название данных явлений как факторов окружающей среды.

Отчасти такое положение объясняется тем, что данное направление только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав на нее природоохранных норм и ограничений до учета воздействия собственно экологических факторов на формирование стоимости и выработки методов количественного измерения такого действия.

В России в настоящее время большее значение имеет первый класс факторов, который учитывается либо через местоположение объекта недвижимости (объект находится в экологически чистом или экологически грязном районе), либо как самостоятельный элемент сравнения, требующий корректировки (например, наличие, либо отсутствие рядом неблагоприятных объектов, и качество строительных материалов).

Второй и третий класс факторов пока не оказывает серьезного влияния на процессы формирования рыночной стоимости недвижимости в силу того, что экологические требования и ограничения не так жестки, как в западных странах, а экономическая и юридическая ответственность пока не представляет серьезной проблемы для коммерческой деятельности, так как причинение ущерба природе и людям не связано с серьезными экономическими санкциями, наступающими в обязательном порядке. Однако зарубежные инвесторы проявляют к этой стороне вопроса размещения инвестиций большой интерес в силу следующих причин. Во-первых, в западных странных такие санкции, как это было показано выше весьма существенны и инвесторы ожидают, что наше законодательство может установить ответственность за ущерб, причиненный прошлыми собственниками. Во-вторых, они ожидают, что приведение приобретенного недвижимого имущества в надлежащее состояние и ликвидация уже существующих загрязнений, а также выполнение каких либо экологических норм и ограничений может быть сопряжено с большими затратами (санация территории, ликвидация захламления и т.д.).

Экологические требования и ограничения в наиболее жесткой форме влияют в основном на вид разрешенного использования земли и сооружений в городах и иных населенных пунктах, а также на режим землепользования на особо охраняемых территориях.

Третий класс факторов пока связан только с выявлением долгов по осуществлению экологических платежей и долгов по суммам, присужденным в возмещение ущерба по факту его обнаружения. Ответственность за причиненный в прошлом ущерб в нашем законодательстве отсутствует.

К экологическим платежам относятся платежи, которые промышленные предприятии должны платить за сбросы загрязняющих вредных веществ в водные объекты, платежи за выбросы вредных веществ в атмосферу и платежи за размещение вредных отходов. Из-за несовершенства применяемых методов установления ставок платежей данные финансовые обязательства могут быть весьма существенными. Долги по экологическим платежам могут не только снизить инвестиционную привлекательность предприятия, но превратиться в огромную проблему для предприятия и поставить его на грань банкротства. Например, был случай, когда размер платежей за загрязнение, начисленный одному из предприятий целлюлозно-бумажной промышленности превысил прибыль от реализации продукции почти в 84 раза, а стоимость основных фондов — в 2,7 раза.

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости.

Негативные экологические факторы

К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений.

К особым видам такого негативного воздействия, относится загрязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение. К негативным экологическим факторам также относится расположение непривлекательных в эстетическом и опасным в экологическом отношении промышленных, торговых, коммунально-складских объектов, например, заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников, кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, полей фильтрации, полигонов утилизации радиоактивных отходов и т.д.

Перечень таких экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо определить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промышленных зданий. Обычно при анализе рынка учитывают те из экологических факторов, которые оказывают наиболее сильное влияние на стоимость недвижимости. К ним относятся такие параметры окружающей природной среды как хорошее или плохое состояние воздуха, качество питьевой воды, наличие или отсутствие зеленых массивов, шума, наличие или отсутствие непривлекательных объектов. Очень часто три из перечисленных выше факторов — качество воздуха, наличие зелени и отсутствие промышленных объектов, формируют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей среды и создают предпосылки для повышения престижности данных районов и, соответственно, роста цен на недвижимость. В этом случае при оценке недвижимости учитывается уже не столько экологический фактор, сколько наше представление о нем, созданное тем или иным способом и не всегда являющееся действительным отражением фактического положения. В этом случае экологический фактор может быть заменен фактором местоположения оцениваемого объекта недвижимости.

Положительные экологические факторы

К положительным экологическим факторам относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлекательными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объектами, включая парки, скверы, водоемы, Сохранение на какой либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промышленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость. По оценке американской национальной ассоциации изготовителей жилых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28%.

Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предполагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме, в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится и выходят окна на шумную магистраль или не выходят.

На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону. Типичным примером такого регионального повышения цен в результате суммарного эффекта складывающихся представлений об экологической чистоте отдельных районов является значительное отличие цен на земельные участки, дачи и коттеджи, расположенные в западных частях Подмосковья и, в частности в Одинцовском и Рузском районах, от цен, складывающихся в других районах на таком же удалении от Москвы.

Примером воздействия экологического фактора на повышение цен в городских условиях является конъюнктура цен на квартиры, складывающаяся в западных и юго-восточных районах столицы. Разница в ценах на новое жилье, находящееся примерно в одинаковых условиях по отношению к центру или транспорту составляет в среднем около 200 долларов США за квадратный метр в западных, считающихся экологически чистыми (господствующий западный перенос ветров, незначительное количество промышленных предприятий и экологически непривлекательных объектов, меньший объем выбросов вредных веществ в атмосферу от стационарных источников загрязнения) и юго-восточных (большое количество промышленных предприятий, включая нефтеперерабатывающий завод, промышленные зоны, бывшие поля фильтрации с захороненными иловыми токсичными осадками, неблагоприятная роза ветров, небольшое количество зелени), относимых к экологически неблагополучным административным районам. В то же время, действие экологического фактора на локальном уровне может привести к снижению стоимости квартиры в престижном западном районе на значительную величину. Например, цена 1 квадратного метра типовой квартиры находящееся в непосредственной близости к ТЭЦ, расположенной в районе станции метро Кунцево на 400 долларов США меньше 1 квадратного метра такой же квартиры, но расположенной вне зоны видимости электростанциии в этом же районе Москвы. Другим примером действия такого фактора, как красивый вид является разница в ценах на гостиничные номера. Так, стоимость номера гостиницы, окна, которого выходят на Кремль может быть на несколько сотен долларов США дороже такого же номера, но с видом во внутренний дворик. Определяя стоимость такой недвижимости оценщик должен учитывать это обстоятельство при расчете потенциального дохода.

Качественные параметры самих объектов недвижимости, оказывающие влияние на состояние внутренней среды в помещении и на соседних участках земли, также могут приводить к снижению стоимости объектов недвижимости в результате содержания в строительных материалах вредных и опасных для здоровья людей веществ. Например, содержание фенола как в самих строительных материалах, так и в покрытиях, или радиоактивное заражение может привести к тому, что сделает помещение полностью непригодным для жилья или нахождения в нем людей. Присутствие радона тоже может неблагоприятно отразится на цене жилья, если покупатель будет своевременно информирован об этой проблеме.

Строительные материалы считаются пригодными для использования по санитарно-гигиеническим и экологическим соображениям, если они соответствуют стандартам, утвержденным государственным стандартам (ГОСТам) или техническим условиям, утвержденным соответствующим ведомством. В настоящее время такую функцию выполняет Госстандарт России.

Качественные экологические характеристики земельного участка

К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его загрязнение химическими веществами, захламление, степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова, наличие погребенных почв и грунтов, загрязненных опасными и токсическими веществами, выходы радона.

Загрязнение почв химическими веществами, а также радиационное заражение земли может приводить не просто к снижению и потере стоимости земельного участка, а к возникновению ее отрицательной величины. В этом случае формируется отрицательная стоимость, вызываемая необходимостью вложения значительных средств для приведения загрязненного участка в состояние пригодное для использования и безопасное для нахождения на нем жилых или деловых объектов. Примером таких земель являются земельные участки, занятые радиоактивными отстойниками, содержащие в себе закрытые или погребенные свалки и полигоны промышленных и бытовых отходов. В городах, где в свое время не был налажен контроль за размещением отходов, обнаружение захороненных свалок, содержащих радиоактивные или опасные для здоровья отходы, может привести к резкому удорожанию строительства, делающим невыгодным осуществление проекта или привести к снижению стоимости построенных объектов после завершения их строительства.

Природные факторы

Действие природных факторов также проявляется в повышение или в снижении стоимости объектов недвижимости и имущественных прав, связанных с ними. Но в отличие от экологических факторов не всегда природные факторы, приводящее к повышению стоимости недвижимости можно считать положительными. К таким факторам относятся природные явления, приводящие к удорожанию

стоимости строительства. Типичным примером такого удорожания является увеличение стоимости строительных работ в горных районах из-за перепада высот и неровного рельефа, в сейсмоопасных районах из-за необходимости применения особых технологий строительства, в районах с вечной мерзлотой по аналогичным причинам. Стоимость строительства в северных условиях обычно дороже, чем в южных районах. Природных явлений, влияющих на стоимость строительных работ довольно много. Они хорошо поддаются учету при калькулировании затрат по нормативам и расценкам, применяемым в строительстве и отражаемым в различных коэффициентах повышения сметной стоимости работ.

Также как и экологические факторы, природные факторы проявляются на региональном и локальном уровне.

К природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия, например продолжительное лето, плодородные земли, здоровый климат, наличие привлекательных рекреационных объектов, например морских или бальнеологических курортов. Примером влияния природных факторов на стоимость недвижимости на региональном уровне является более высокий уровень цен на недвижимость в таких престижных курортных регионах, как Кавказские Минеральные Воды, Черноморское побережья Кавказа, Калининградская область по сравнению с близлежащими областями. Основным фактором, повышающим стоимость недвижимости в этих районах является прежде всего наличие уникальных по привлекательности природных объектов и условий для лечения и отдыха. Цены на квартиры и земельные участки в этих регионах приближаются к ценам Московского региона и значительно выше, чем в других регионах России.

Ограничения в использовании недвижимого имущества

Наличие ограничений в использовании недвижимого имущества обычно связано с установлением различных ограничительных режимов в использовании земель и проведении функционального или иного зонирования, закрепляющего эти режимы. Особенно часто установление особых режимов и зон связано с охраной ценных природных объектов и территорий. Поэтому при определении рыночной стоимости на этапе установления прав, связанных с земельным участком очень важно выявить зоны с особыми условиями пользования землей с целью последующего установления обременений земельных участков. Эта процедура необходима для определения элементов

сравнения, подбора аналогов и анализа наиболее эффективного использования.

К зонам с особыми условиями использования земель относятся:

! территории природоохранного, заповедного, рекреационного, историко-культурного назначения;

! охранные зоны территорий природно-заповедного режима;

! зоны с разными природоохранными режимами в границах особо охраняемых территорий;

! зоны санитарной охраны курортов;

! водоохранные зоны водозаборов, гидротехнических, водоохранных сооружений и иных водных объектов;

! водоохранные и прибрежные полосы вдоль рек;

! санитарно-защитные полосы вдоль железных и автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач, телефонной связи;

! охранные зоны вокруг земель, загрязненных радиоактивными и химическими веществами;

! санитарно-защитные зоны промышленных объектов;

! территории традиционной хозяйственной деятельности и природопользования коренных и малочисленных народов и этнических общностей;

! функциональные зоны внутри городов;

! территории лесного фонда с различными категориями защит-ности лесов.

Границы и площади таких зон, а также режимы использования земель в них устанавливаются специальными нормативными правовыми актами. Информация о них находится в земельных комитетах в материалах землеустройства или кадастровых материалах, администрациях особо охраняемых территорий, органах архитектуры и территориальных органах министерства природных ресурсов России.

Особый режим использования земель в зонах может включать:

! запрет продажи земельных участков в частную собственность;

! различные ограничения в лесопользовании;

! ограничение или запрещение строительства различного рода объектов;

! ограничение или запрещение тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон;

! собственно обременение земельных участков.

По условиям функционирования земель и характеру устанавливаемых обременений и ограничений в их использовании можно выделить следующие группы зон:

! зоны санитарно-защитного и охранного назначения (зоны связанные с негативным антропогенным воздействием); ! зоны природоохранного и природно-заповедного назначения (зоны, связанные с проблемами охраны и защиты природной среды и природных ресурсов); ! зоны оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (зоны, выделяемые в связи с культурной и социальной сферой жизни человека. Установление зон и ограничений в использовании земельных участков регламентируется природоохранным, земельным, лесным, водным и градостроительным законодательством.

Юридические обязательства

Наиболее существенным моментом, влияющим на экономические показатели деятельности предприятий и в настоящее время являются риски возмещения ущерба, который может быть причинен в будущем в связи с производственной деятельностью объекта, например вследствии аварий на нефтепроводах, газопроводах, электростанциях и т.п. Особенно остро стоит проблема оценки экологического вреда и компенсации негативных последствий, причиненных разливами нефти. В связи с принятием новых норм экологической ответственности, обязывающих возмещать ущерб в полном объеме, это направление будет довольно активно развиваться.

Влияние экологического фактора на эффективность использования недвижимости

Учет или неучет экологического фактора в различного рода управленческих решениях может оказывать достаточно большое влияние на эффективность использования недвижимости и на формирование представления о наиболее эффективном использовании земли в конкретном районе. Обычно такие последствия бывают связаны с принятием решений местными администрациями в вопросах планирования развития определенной местности или территории. Особенно сильно проявляются негативные последствия невнимания к влиянию экологических факторов на стоимость недвижимости в тех случаях, когда власти (федеральные, региональные или муниципальные) одновременно являются собственником основной части недвижимого имущества, например, земли в Москве или вновь строящихся квартир.

В качестве примера, показывающего связь между решениями властей, основанных на учете экологического фактора, и повышением доходов от недвижимости можно привести ситуацию с увеличением стоимости земли после создания парка в одном из районов Сан-Франциско, являющимся крупным деловым и торговым центром на тихоокеанском побережье Соединенных Штатов Америки.

Парк был разбит в прибрежной зоне на месте бывшей военно-морской базы. Для того, чтобы довольно узкой полоске земли на берегу океана придать вид естественного для этого места ландшафта, было проведено благоустройство территории «наоборот»: был снят асфальт, демонтирована автозаправочная станция, восстановлена естественная растительность, разбиты небольшие лагуны. Все работы по приведению территории в состояние близкое к естественному стоили около 34 млн долларов. Что это дало городу? Если не упоминать о таких вещах, как получение еще одного места отдыха для жителей со всеми вытекающими отсюда социальными и экономическими эффектами, то это затратное, на первый взгляд, мероприятие обеспечило возможность увеличения доходов местного бюджета практически на сумму произведенных затрат, причем ежегодно. Произошло это следующим образом. Стоимость земли и жилых домов в этом районе после создания парка резко возросла и достигла почти 20-30 млн долларов за гектар. Это, в свою очередь, привело к увеличению налогооблагаемой базы при определении налога на недвижимость — в США такой налог устанавливается в процентах от рыночной стоимости недвижимого имущества. Расчеты показывают, что при действующей ставке налога 1,2% объем потенциальных налоговых поступлений в местный бюджет с территории непосредственно примыкающей к парку общей площадью 150 гектар должен составить не менее 45 млн долларов ежегодно:

150 га × $ 25 000 000 × 0,012 = $45 000 000.

Для иллюстрации реальной экономической значимости экологического фактора в сфере управления недвижимостью в нашей стране можно рассмотреть пример с противоположным эффектом снижения стоимости недвижимости и значительных финансовых потерь собственника. В качестве собственника выступает Москва. Недвижимостью является коммерческое жилье, которое строится за счет бюджета города Москвы и реализуется по рыночным ценам.

Так, рыночная стоимость квартир в Москве колеблется в среднем от 600 до 1500 долларов США за квадратный метр. В районах с худшей экологической ситуацией на юго-востоке города рыночная стоимость нового типового жилья в среднем равна 600-700 долларов США за квадратный метр. В западных и юго-западных районах города с лучшей экологической обстановкой и на таком же расстоянии от центра данная величина составляет уже около 800-900 долларов за квадратный метр.

800-900 $/м2

 600-700 $/м2

Соответственно, разница, обусловленная представлениями покупателей о состоянии окружающей среды, составляет около 200 долларов за квадратный метр. При ежегодном вводе в эксплуатацию около 1000 тыс. м2 коммерческого жилья, продаваемого Правительством Москвы в юго-восточных районах города только прямые ежегодные потери городского бюджета можно оценить, как минимум, в 200 млн долларов США (1000 × $200 = $200 000), что по объему в 2 раза превышает все земельные платежи (аренда и земельный налог в 2001 г. составили около 100 млн долларов США), собираемых с огромным напряжением. Таким образом, невнимание городских властей, выступающих в лице собственника городской недвижимости приводит к снижению ее эффективного использования и оборачивается финансовыми потерями равнозначными по своей величине десятой части столичного бюджета.