Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

В международной практике и теории оценки стоимости уделяется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что данные факторы являются такими же существенными как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости.

Из-за жестких природоохранных норм, установленных в законодательствах западных стран и возможного вследствие этого привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали оказывать существенное влияние на использование объекта недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологическим обязательствам. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулированию ипотечного кредитования целого региона.

Международные стандарты оценки (МСО 99 и 2000)

Что такое МСО международные стандарты оценки – это стандарты для целей выполнения заданий по оценке, используя общепризнанные концепции и принципы, которые обеспечивают прозрачность и согласованность в оценочной практике.

В международных стандартах оценки мсо вопросам окружающей среды посвящено 2 документа:

! Стандарт 1;

! Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ».

В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки указывается, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды.

В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных веществ определяется:

1)         что считать опасными и токсичными веществами;

2)         как проводить оценку при наличии вредных и токсичных веществ;

3)         к каким видам имущества применяется данное руководство;

4)         в каких случаях приглашать специалистов;

5)         как результаты оценки, полученные при наличии токсичных и опасных веществ, взаимосвязаны с финансовой отчетностью.

К опасным или токсичным веществам относятся особые материалы, присутствие или близкое соседство которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их потенциальной способности приносить вред всему живому. Применительно к оценке опасное вещество определяется следующим образом: любой материал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества.

Понятие токсичный определяется как: состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому.

Руководство применяется ко всем оценкам имущества, включая установки, машины и оборудование.

В руководстве указывается, что при оценке необходимо учитывать такие вопросы, как затраты на санацию или восстановление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т. п.

Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества.

В руководстве также указывается, что раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания.

Европейские стандарты оценки (ЕСО 2000)

В европейских стандартах оценки вопросам окружающей среды также уделяется достаточно большое место.

В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сертификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать проблемы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска.

Это делается для того, чтобы:

! гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияющих на стоимость;

! обеспечить невозможность неправильного истолкования реальной ситуации со стоимостью имущества;

! избежать возникающих дополнительных обязательств;

! избежать финансовых потерь, связанных либо с потерей стоимости имущества при обнаружении негативного экологического воздействия, либо необходимостью осуществления затрат, связанных с выполнением природоохранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное качество природной среды. В данном стандарте предписывается описывать состояние имущества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и указывать, было ли проведено обследование для выявления присутствия или иного влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано:

! как был выполнен отчет — в предположении отсутствия загрязнения или на основе обследования; ! и следует ли провести формальную оценку окружающей среды или иное техническое обследование; ! было ли проведено консультирование о возможном существовании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и др. Считается, что отсутствие подробных исследований требует специального заявления на этот счет.

Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологических факторов не проводилось, в отчет все равно предлагается включать раздел «факторы окружающей среды», где указывается, что исследования на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать выводы о возможных влияниях факторов окружающей среды на оценку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, содержащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или химического происхождения затрагивает рассматриваемое или соседствующее имущество, и влияет на его стоимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использовались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость»

В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости имущества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в настоящем имущества или соседней земли, для того чтобы установить,

есть ли какое-то загрязнение рассматриваемого имущества от этих использований или площадок, и, что стоимость определяется в предположении, что таких загрязнений не существует. Если в дальнейшем будет установлено, что загрязнение существует на рассматриваемом объекте или на соседней земле, или, что помещения использовались или используются так, что это связано с загрязнением, это может снизить отчетную стоимость».

Для случаев обнаружения негативного влияния экологических факторов в европейский стандартах разработана специальная процедура, закрепленная соответствующим методическим руководством.

В Методическом руководстве 1, являющимся составной частью мсо международных стандартов оценки и есо европейских стандартов оценки 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказывать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономическому воздействию факторов, относящихся к окружающей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обязательств.

К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недвижимого имущества или имеющим прямое отношение к оценке ЕСО 2000 относят:

1.         Загрязнение окружающей среды, являющееся следствием естественных или искусственных (созданных человеком) процессов;

2.         Химические загрязнители на земле, выщелачивание соседних участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процессов;

3.         Физические (особые виды) воздействия на окружающую среду;

4.         Технологии очистки и производства, конструкции зданий;

5.         Опасные материалы в здании.

Американская практика оценки

В США процедура экологической оценки участка и экологическая оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультантами, имеющими образование в области широкого круга экологических вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потенциального заражения; на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей. На третьем этапе делают описание объема загрязнения. Экологический консультант может дать рекомендацию в отношении необходимых мероприятий для проведения очистки и оценки стоимости восстановительных работ.

Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижимостью. Обычно он включает посещение участка, изучение аэрофотоснимков, исследование регистрационных записей местных, региональных и федеральных экологических агентств, а также изучение соответствующих законодательных актов и выявление природоохранных требований. В ходе посещения участка эксперт делает опрос жителей оцениваемого объекта и их соседей, а также проводит осмотр на предмет выявления признаков загрязнения, таких, например, как пятна на грунте, дефолиация, ядовитые запахи, выемки почвы, неровный тротуар, а также присутствие мусора.

Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения экологических норм, то в рамках процедуры оценки стоимости переходят ко второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение почвы и загрязнение грунтовых вод. На третьем этапе эксперт обычно составляет план восстановительных работ, включая график работ и смету расходов для проведения экологических очистных работ.

В нашей стране существует подобная процедура экологической оценки предприятий. Она носит название экологического аудита. Но так же, как и оценка стоимости, находится в стадии своего становления.

Смотри также

принцип достаточности в оценке

европейские стандарты оценки

федеральные стандарты оценки

подходы к оценке стоимости

международный совет по стандартам оценки