Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

При оценке рыночной стоимости недвижимости экологический фактор учитывается:

! при анализе наиболее эффективного использования;

! при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможностей в использовании недвижимого имущества;

! при установлении собственно рыночной стоимости недвижимости;

! при оказании консультаций в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества, при осуществлении инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и осуществления налогообложения. В зависимости от целей измерения учета экологических факторов на стоимость недвижимости нужно выбирать конкретные технологии и процедуры расчета.

Затратный подход

При использовании затратного подхода определяется объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснащение предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего распространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшедших и возможных утечек, а также меры минимизации ущерба для населении. Сюда могут быть включены такие меры, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений, замена поврежденных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте т.д.

В расчетах по определению восстановительной и воспроизводственной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами.

Доходный подход

При использовании методов доходного подхода, связанных с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости в состав издержек, формирующих отрицательные денежные потоки включаются обязательные экологические платежи за загрязнение, компенсационные и страховые выплаты в связи с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компенсационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи в возмещение потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства, при освоении территории и т.д.), а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям.

Сравнительный подход

При использовании методов сравнительного подхода экологические факторы рассматриваются как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения корректировок в цены объектов-аналогов. Количество элементов сравнения, связанных с окружающей средой может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступной информации.

В качестве элементов сравнения можно использовать количественные и качественные характеристики выбранных элементов сравнения. К количественным показателям относятся, измеряемые характеристики природной среды.

К качественным показателям относятся экологические и природные характеристики, связанные с местоположением. Такие характеристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов.

Примером таких качественных характеристик могут быть характеристики, связанные с топографией участка, наличием красивого вида близостью парка, гидрологическими особенностями территории. Характеристика экологической обстановки как благоприятная, неблагоприятная, относительно благоприятная и т.д.

Например, надо оценить земельный участок со строениями, расположенный в балке и имеющий неровный рельеф. В качестве сопоставимых объектов выбраны два участка, расположенные на той же улице, что и оцениваемый участок, цены продаж которых известны. Участки имеют сходные характеристики по ряду физических элементов сравнения — одинаковые постройки, одинаковая площадь участка. Первый участок также, как и оцениваемый расположен в балке с большими уклонами, а второй участок расположен на ровной месте. Цена первого участка составляет 60 000 руб., второго — 80 000 руб. Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого участка находится величина поправки на уклон рельефа к цене второго участка.

Она составляет 60000 руб. / 80000 руб. = 0,75 × 100% = 75%. То есть, стоимость участка с большим уклоном составляет 75% от стоимости ровного участка. Отсюда получаем, что стоимость оцениваемого участка составляет 80 000 руб. × (1 — 0,25) = 60000 руб.

Аналогично можно оценить величину влияния на рыночную стоимость квартиры такого неблагоприятного экологического фактора как нахождение рядом промышленного объекта, например ТЭЦ. Известно, что дом, в которой находится квартира, расположен рядом с ТЭЦ. Чтобы оценить эту квартиру, выбираются две квартиры с известными ценами продаж и сходными характеристиками, расположенные в том же районе, но одна из них находится не в непосредственной близости к ТЭЦ, а на некотором удалении, так что данный объект не попадает в зону видимости. Квартира, расположенная вне зоны видимости ТЭЦ имеет стоимость на $400/м2 больше, чем квартира, расположенная рядом. Тогда поправка на вид или местоположение относительно непривлекательного промышленного объекта может быть рассчитана путем сравнения цен для сопоставимых квартир: $600 / $1000 = 0,60. Таким образом, можно сделать вывод о том, что квартира вне видимости ТЭЦ стоит лишь 60% от цены квартир вблизи ТЭЦ. Чтобы привести в соответствие стоимость сопоставимой квартиры-аналога, со стоимостью оцениваемой квартиры, нужно внести поправку в ее удельную стоимость в размере 60% .

Стоимость оцениваемой квартиры = $1000 /м2 × 0,60 = $600/м2.

К показателям, характеризующим экологическое состояние, которые измеряются в количественных величинах, и доступны для получения относятся:

! индекс загрязнения атмосферы (ИЗА);

! общий объем вредных веществ, поступающих в атмосферу от источников загрязнения, расположений в оцениваемом районе;

! количество 5-ти кратных превышений предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязнения атмосферного воздуха по основным загрязняющим веществам;

! концентрации загрязняющих вредных веществ в почве;

! риск заболеваемости, связанный с загрязнением окружающей среды;

! уровень шума;

! обеспеченность зелеными насаждениями;

! радиационный фон;

! интегральные оценки качества окружающей среды или состояния экологической обстановки, например суммарные показателями загрязнения (балльные или словесные оценки.

Однако использование перечисленных показателей не всегда возможно, так как связано с проведением специальных исследований и получением расчетных значений для конкретного места расположения оцениваемого объекта. В силу того, что комплексный мониторинг состояния окружающей среды у нас в стране пока еще не налажен, получение исходной информации для расчета подобных индексов весьма проблематично.

Наиболее доступными в настоящее время показателями качества окружающей среды являются интегральные оценки экологической обстановки, выраженные в словесной форме и проранжированные по определенной шкале. Единая методика для расчета таких показателей отсутствует, но они в целом отражают общее состояние экологической обстановки. Обычно такую информацию предоставляют специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении информации о состоянии окружающей среды.

В качестве примера использования таких интегральных показателей можно привести корректировку рыночных цен на квартиры в Москве, проведенную исходя из имеющейся информации о состоянии окружающей среды в городе.

В Москве в настоящее время отсутствует детальный мониторинг состоянии воздуха и иных сред, который бы позволил определить состояние природной среды в точных количественных параметрах применительно к точечному объекту. В основном для характеристики экологического состояния применяется интегральные оценки качества окружающей среды, выраженные качественными параметрами. Данные оценки можно получить, используя экологическую карту Москвы, составленную по данным наблюдений Московским центром гидрометеорологической службы и опубликованную в Интернете

На карте дана интегральная оценка экологической обстановки, соответствующая 4-х уровневой шкале: благоприятная, относительно благоприятная, неблагоприятная, крайне неблагоприятная.

Нам надо оценить стоимость 1 квадратного метра новой квартиры в типовом доме, находящуюся в районе с оценкой качества экологической обстановки как относительно благоприятной, например расположенной в Северном округе Москвы.

Известно, что стоимость аналогичных квартир, расположенных на таком же расстоянии от центра и от станций метро в Западном районе, отнесенного к экологически благоприятным и Юго-восточном районе, отнесенного к крайне неблагоприятным составляет в среднем $1200/м2 и $620 /м2. Исходя из информации, отраженной на карте присваиваем выбранному элементу сравнения — интегральной оценке экологической обстановки численные значения или баллы и получаем следующую шкалу оценок:

! обстановка благоприятная — 4 балла;

! относительно благоприятная — 3 балла;

! неблагоприятная — 2 балла;

! крайне неблагоприятная — 1 балл.

Получаем, что для Северного округа экологическая обстановка оценивается в 3 балла, для Западного округа — в 4 балла, а для Юго-Восточного — в 1 балл.

Далее находим величину корректировки стоимости квартир, выраженную в удельных единицах, при изменении оценки экологической обстановки на 1 балл (или цену 1 балла) Для этого соотносим разницу в стоимости 1 квадратного метра сопоставимых квартир в Западном округе и Юго-Восточном округе на разницу в баллах оценки экологической обстановки в этих районах.

Получаем, что:

1 балл = ($1200 — $620) / (4 – 1) = $580 / 3 = $199,3.

Эта величина может рассматриваться в качестве корректировки, которую следует внести в цену продажи объектов–аналогов для получения цены оцениваемой квартиры. Для определения скорректированной цены уменьшаем стоимость 1 квадратного метра квартиры в Западном округе на 1 балл $1200 – $193,3 = $1006,7 квадратного метра. Таким образом, стоимость 1 квадратного метра оцениваемой квартиры может быть определена в $1006,7 /м2.

Однако, как показывает практика, подобные методы для оценки жилой недвижимости дают довольно грубые оценки, так как основываются на не очень точной информации. Все перечисленные количественные и интегральные показатели в настоящее время представляют больший интерес для анализа рынка недвижимости на макроэкономическом уровне, например, в целях принятия решений в сфере налогообложения или планирования развития территории и градостроительства, чем для оценки рыночной стоимости конкретных объектов.

Поэтому учет влияния экологических и природных факторов на стоимость оцениваемого объекта методами сравнительного подхода осуществляется традиционными методами количественного или качественного анализа через внесение корректировок на местоположение оцениваемого объекта. Оба метода можно использовать по отдельности или вместе. Поправки можно вносить как в абсолютном выражении (денежной сумме), так и в процентном отношении.

Например, чтобы оценить стоимость квартиры, выраженную в удельных единицах, были подобраны три аналога.

Первый аналог — квартира в типовом доме с теми же исходными характеристиками, что и оцениваемый объект имеет стоимость $1000/м2, расположена в районе, считающимся более экологически чистым, чем район расположения оцениваемого объекта, рядом расположен парк, окна квартиры так же как и у оцениваемой выходят на проезжую магистраль.

Второй аналог имеет стоимость $800/м2, расположен в том же районе, что и оцениваемый объект, рядом расположен парк, окна квартиры выходят на проезжую магистраль.

Третий объект имеет стоимость $600 дол/м2, расположен в районе, считающимся более худшим для проживания по экологическим соображениям, чем район расположения оцениваемого объект, зелени в районе очень мало, но дом находится во дворе и отгорожен от шумной проезжей магистрали другим домом.

Из выполненных ранее исследований, например методами регрессионно-корреляционного анализа, установлено, что отсутствие зелени в районе снижает стоимость квартир на 10%, выход окон на проезжую магистраль — также на 10%.

Стоимость типового жилья в районе расположения оцениваемой квартиры на $200/м2 меньше, чем в районе расположения аналога 1 и на $200/м2 больше, чем в районе расположения аналога 3.

Используя эти данные, вносим корректировки.

Цену объекта-аналога 1 вначале уменьшаем на $200/м2, а затем уменьшаем на 10% от полученной величины.

Скорректированная цена аналога 1 = $1000/м2 — $200/м2– $800/м2× × 0,1 = $720/м2.

Цену объекта-аналога 2 уменьшаем только на 10% от его стоимости.

Скорректированная цена аналога 2 = $800/м2 — $800/м2 × 0,1 = = $720/м2.

Цену объекта аналога 3 вначале увеличиваем на $200/м2, а затем уменьшаем на 10% от полученной величины

Скорректированная цена аналога 3 = $600/м2 + $200/м2 = $800/м2– –$800/м2 × 0,1 = $720/м2.

Описанная выше процедура учета влияния экологического фактора на стоимость недвижимости достаточно условна. Это связано с тем, что часто экологические факторы проявляются вместе и выделить их отдельно в самостоятельные элементы не всегда представляется возможным. Кроме того, имеющаяся информация не всегда достоверна. Поэтому обычно показатели качества окружающей среды, измеряемые количественно, редко используются практикующими оценщиками в целях оценки коммерческой недвижимости в силу проблематичности и труднодоступности получения исходных параметров для расчета этих показателей. Общий экологический фон отражается в ценах на недвижимость, расположенную в разных районах и может быть учтен через такой элемент сравнения как местоположение оцениваемого объекта.

Учет влияния экологического фактора на стоимость недвижимости с использованием количественных показателей качества окружающей среды или выявленных зависимостей между ними и стоимостью объектов недвижимости в основном используется для принятия управленческих решений, касающихся либо вопросов установления платежей, либо вопросов оценки и компенсации ущерба.