Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

В зарубежной практике вопросы экономической оценки экологического ущерба получили развитие, прежде всего, в связи с наличием в законодательстве норм ответственности за причиненный прошлый и настоящий ущерб. Из-за возможности привлечения к ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки.

Оценка основных составляющих экологического ущерба опирается на нормы, принятые в хозяйственной практике. Исключение составляет оценка ущерба, причиненного окружающей природной среде, т.е. природным ресурсам и объектам. Принципы оценки ущерба природным ресурсам и объектам, как правило, закрепляются в законодательстве, а также регулируются специальными процедурами и нормами.

В целом, на сегодняшний день существует детально разработанная методическая база оценки экологического ущерба, включая оценку ущерба от хозяйственной деятельности в прошлом и оценку потенциальных финансовых обязательств. Конкретные процедуры и методы предназначены для целей экологического аудита при смене собственности на объекты недвижимости, включая промышленные предприятия и земельные участки, расчета сумм компенсации причиненного ущерба, обоснования мер по охране окружающей среды и управлению риском.

Сочетание сравнительно жестких норм ответственности за прошлый экологический ущерб и детально разработанных методов его оценки обусловило тот факт, что в современной хозяйственной практике проведение процедур оценки экологической ответственности стало общепринятым.

Оценка ущерба, в свою очередь, связана с процедурой оценки финансовой ответственности за экологический вред, которая иногда называется экологическая ответственность. Такая оценка представляет собой оценку финансовых обязательств, связанных с возмещением вреда (ущерба). Ответственность трактуется как обязательства, имеющие силу юридического принуждения. Согласно одному из определений, экологическая ответственность — это «юридическое обязательство осуществить будущие расходы, вызванные прошлым или текущим производством, использованием, выбросом или потенциальным выбросом вредных веществ или иной деятельностью, негативно влияющей на окружающую среду.» Потенциальная экологическая ответственность — это потенциальное обязательство, которое зависит от будущих действий или событий (например, обнаружения загрязненного объекта, подачи иска от потерпевшей стороны и т.п.) или от будущих законов и норм (например, принятия закона, устанавливающего ответственность за ту или иную деятельность или ее последствия).

Структура экологического вреда (ущерба), подлежащего возмещению согласно принятой международной практике и правовым нормам отдельных стран, включает следующие виды ущерба:

1)         ущерб жизни и здоровью;

2)         ущерб имуществу;

3)         ущерб окружающей природной среде.

При этом в каждый из трех видов ущерба может входить исчисление упущенной выгоды (потерянных доходов). В зарубежной практике такой вид убытков также называется экономическими потерями. Кроме того, отдельной категорией в составе ущерба могут рассматриваться расходы на превентивные мероприятия, т.е. на меры по предотвращению ущерба.

Например, Конвенция о гражданской ответственности за ущерб от деятельности, опасной для окружающей среды, (Лугано 21.06.93) определяет ущерб как:

а)         потерю жизни или здоровья;

б)         потерю или повреждение имущества, отличного от самого

производственного объекта;

в)         потери и убытки вследствие ухудшения окружающей среды,

отличные от упоминавшихся в пп. а) и б), при условии, что компен

сация за ухудшение окружающей среды должна быть ограничена

стоимостью восстановительных мер, которые были или будут пред

приняты (кроме упущенных доходов вследствие такого ухудшения);

г)         стоимость превентивных мер и любые потери и убытки, при

чиненные превентивными мерами.

Экономическая оценка экологической ответственности в свою очередь может осуществляться для различных целей, например, для оценки потенциальной экологической ответственности в связи с приобретением объектов недвижимости, размещением производств, удалением отходов, выработкой стратегии управления риском и др.

Ущерб жизни и здоровью, согласно практике зарубежных стран, определяется в исковом порядке. Возмещению обычно подлежат затраты в связи с болезнью, включая расходы на лечение, и потерянные доходы. Может также возмещаться моральный ущерб, однако размеры компенсации сильно варьируют.

При оценке потенциальной экологической ответственности существует значительная неопределенность в оценке возможных затрат в связи с исками об ущербе здоровью. Это связано с тем, что в законодательстве могут отсутствовать ограничения на размер ущерба здоровью и моральный ущерб, возмещение которых можно требовать в исковом порядке, и на сроки давности по такого рода искам. Определенные трудности представляют и оценки медицинских расходов в долгосрочной перспективе. В судебной практике применяются также штрафные санкции, что трудно прогнозировать.

Ущерб имуществу возмещается в исковом порядке и определяется на основе стандартных методов оценки его стоимости методами 3 основных методических подхода: затратного, доходного и метода сравнения продаж. В связи с тем, что в странах с рыночной экономикой методология и теория оценки рыночной стоимости имущества имеет давнее и довольно широкое развитие, оценка ущерба имуществу является наиболее отработанной процедурой.

Расходы на очистные мероприятия оцениваются на основе соответствующих затрат. Сравнение затрат по альтернативным технологиям проведения очистных мероприятий позволяет отобрать наиболее дешевый вариант очистки. Исходя из сравнения альтернативных вариантов, оцениваются и расходы на превентивные мероприятия.

Вместе с тем, та составляющая экологического ущерба, которая представлена расходами на очистку, является подвижной величиной. Такие расходы зависят, главным образом, от выбранного способа очистки и уровня, до которого эта очистка будет произведена.

Оценка ущерба природным ресурсам производится по расходам на их воспроизводство, компенсирующее потери. Воспроизводство включает следующие составляющие:

! затраты на восстановление, замещение нарушенных природных ресурсов (первичная реабилитация);

! компенсация услуг природных ресурсов (экологических функций экосистем) за период до их восстановления в исходное состояние;

! расходы на оценку ущерба.

В США принципы и методы оценки ущерба природным ресурсам с целью определения финансовой ответственности сведены в методическом документе «Руководство по оценке ущерба природным ресурсам в соответствии с Законом о загрязнении нефтью 1997 г.», в котором подробно изложена процедура оценки ущерба и его идентификация.

Методики оценки экологического вреда (ущерба)

В странах, где законодательством предусмотрена ответственность за прошлый экологический ущерб, наиболее простой вариант оценки производится в рамках процедуры «environmental due diligence» (или оценки воздействия на окружающую среду). Оценку осуществляют многочисленные компании в сфере оценки недвижимости, инженерных и экологических услуг. Процедура оценки не регламентируется законодательством, однако она является общепринятой в хозяйственной практике. Процедура «environmental due diligence» формализована и состоит из трех этапов, которые представлены в таблице.

Этапы Содержание работ

I           Сбор информации по истории использования строений и земли, история возможного риска загрязнения, инспекция места для выявления опасных веществ, нефтепродуктов, которые несут потенциальный финансовый риск.

II         Проведение экологического аудита и лабораторных анализов почвы, подземных и поверхностных вод, материалов, строений, рекомендации по устранению ущерба, расчет затрат.

III        Устранение экологического вреда (ущерба).

Для определения стоимости экологического вреда (ущерба) разработаны и используются различные методики экономической оценки экологического ущерба, предназначенные для органов власти или для аудиторских фирм, охватывающие как общие случаи загрязнения, так и отраслевые или специфические источники загрязнения. Например, в США применятся стандартизированная процедура оценки ущерба природным ресурсам в результате разливов нефти, которая разработана в целях содействия местным органам власти при предъявлении иска. Хотя применение данной методики не обязательно, но оно является достаточным в случае судебного иска о компенсации ущерба. Согласно данной методике расчет экономических потерь производится по четырем видам деятельности: охота, рыболовство, рекреация, наблюдения за птицами.

При хранении отходов размер финансовой ответственности за ущерб определяется по следующим параметрам.

1.         Вывоз и обработка отходов и почвы. Затраты на вывоз и обработку отходов и почвы зависят от общего количества отходов (обрабатываемых, хранящихся в емкостях, транспортируемых); от варианта хранения отходов (поверхностные емкости или подземные); от доли отходов, попадающих в окружающую среду; от дальности перевозки.

2.         Перенос источника подземного водоснабжения. Капитальные затраты на перенос источника зависят от расстояния до ближайшего источника питьевой воды, мощности пласта подземного источника воды, скорости подземной воды.

3.         Изоляция поверхности. Расходы определяются удельными затратами на изоляцию поверхности отвала и площадью отвала.

4.         Ущерб жизни и здоровью. Размер ущерба определяется средним размером претензии одного человека в связи с заболеванием, медицинскими расходами и потенциальным количеством пострадавшего населения.

5.         Дополнительные расходы потребителей на воду.

6.         Ущерб имуществу. Данный вид ущерба связан со степенью обесценения недвижимости, ценой земли, площади возможного загрязнения.

7.         Ущерб природным ресурсам. Данный вид ущерба определяется площадью загрязненных поверхностных вод, удельными затратами на очистку загрязненных ресурсов и стоимостью погибшей рыбы.

Экономические оценки ущерба природным ресурсам и финансовые требования возмещения ущерба зависят от фактора времени и фактора неопределенности. В связи с этим представляет интерес документ, разъясняющий методы дисконтирования и учета неопределенности при расчетах прошлого экологического ущерба. Предлагаются ставки дисконтирования для каждой составляющей финансовых претензий по ущербу природным ресурсам. При оценке стоимости выбывших экологических услуг и экологических функций экосистем и расчете размера компенсационных затрат (затрат на

проведение мероприятий, направленных на компенсацию причиненного вреда) в качестве ставки дисконтирования рекомендуется использовать ставку потребительских предпочтений во времени (общественную норму временного предпочтения). Сделан вывод, что 3% является разумным приближением к общественной норме временного предпочтения и, что эта величина может использоваться для дисконтирования социальных затрат и выгод. Для целей дисконтирования срочных расходов на восстановление, на очистку загрязнения, расходов по оценке ущерба рекомендуется пользоваться текущими нормами процентов по ценным бумагам Министерства финансов с наступившим сроком платежа.