Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

В нашей стране оценка и возмещение вреда/ущерба, причиненного окружающей природной среде, природным ресурсам, здоровью населения, а также различным субъектам правовых отношений и хозяйственной деятельности регламентируется обширным перечнем нормативно-методических документов, утвержденных на федеральном и на региональном уровнях. На федеральном уровне в настоящее время насчитывается около 70 нормативных документов, устанавливающих и (или) разъясняющих различные аспекты деятельности в данном направлении.

Документы регионального уровня, то есть утвержденные органами власти субъектов федерации, либо восполняют пробелы в нормативных методах оценки ущерба тем или иным компонентам природной среды, либо являются развитием документов, имеющих федеральный статус, с учетом местных особенностей.

Большая часть этих документов включает вопросы стоимостной оценки размеров ущерба, порядка его компенсации, а также полномочий должностных лиц и государственных органов в данной сфере деятельности.

Несмотря на столь обширный перечень нормативных и методических документов, и длительную практику расчета размера исковых претензий за нарушение природоохранного законодательства, понятие собственно «экологического ущерба», то есть ущерба, причиненного природной среде и здоровью населения практически нигде однозначно не раскрыто.

Термины «ущерб» и «вред», используемые в законодательных актах, регулирующих природопользование и охрану окружающей природной среды, и термины «ущерб» и «вред», применяемые в гражданском праве, могут иметь различное правовое содержание: в природоохранных актах указанные термины могут применяться в смысле негативного воздействия на природу.

В гражданско-правовом смысле понятия «вред» и «ущерб» применимы к окружающей среде в контексте возмещения вреда / ущерба, причиненного природе в результате хозяйственной или иной деятельности (т.е. загрязнения, уничтожения или иного разрушительного воздействия). С точки зрения Гражданского кодекса РФ, термин «вред» является наиболее общим и охватывает реальный ущерб, упущенную выгоду, а также моральный вред.

В документах, имеющих статус нормативно закрепленных, очень часто фигурируют как равнозначные по содержанию термины «вред», «ущерб» и «убытки». Причем понятие «ущерб» обычно трактуется шире, чем материальный или реальный ущерб и приближается по своему значению к понятию «вред».

В Федеральном законе «Об охране окружающей среды» к вреду, причиненному окружающей среде, относится негативное изменение окружающей среды в результате ее загрязнения, повлекшее за собой деградацию естественных экологических систем и истощение природных ресурсов. Однако термины «деградация естественных экологических систем» и «истощение природных ресурсов» действующим законодательством не раскрыты, что приводит к неоднозначной трактовке понятия «вред окружающей среде» и затрудняет возможность исчисления его размера, так как считается спорным вопрос, с какого момента наступает деградация естественных экологических систем. Это лакуна действующего законодательства, которая дает возможность уклоняться от ответственности за причиненный экологический вред на юридическом основании.

Общие принципы оценки и возмещения вреда и убытков (экономического ущерба) содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В Законе РФ «Об охране окружающей среды» содержатся наиболее общие принципы оценки и возмещения вреда, причиненного окружающей природной среде в результате экологического правонарушения. Причем данные принципы полностью соответствуют принципам, изложенным в Гражданском кодексе Российской Федерации, в частности, в статье 15, раскрывающей понятие убытков.

В остальных нормативно-методических документах принципы возмещения ущерба и вреда, изложенные в перечисленных документах, либо уточняются, либо дополняются в зависимости от категории природного ресурса или компонента природной среды, которым нанесен вред, или отрасли народного хозяйства, использующей либо контролирующей состояние определенных природных ресурсов или объектов.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые необходимо произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы (упущенная выгода). Реальный ущерб определяется стоимостью утраченного имущества, а упущенная выгода определяется неполученными доходами, которые потерпевший получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Данная статья Гражданского кодекса РФ, по сути дела, описывает и закрепляет в качестве правовой нормы основную экономическую формулу, которая в настоящее время довольно широко используется при подсчете убытков и ущерба, вызываемых повреждением, гибелью и уничтожением всех видов имущества и ресурсов, включая и природные, большая часть из которых согласно статье 130 относится к объектам недвижимости.

Экономический смысл формулы, установленной статьей 15, заключается в том, что размер убытков определяется суммированием затрат, необходимых для восстановления нарушенного объекта (приведения его в первоначальное состояние), стоимости утраченного объекта и убытков, вызванных неполучением ожидаемых доходов. На этой же формуле основан и порядок исчисления размера потерь и убытков различных субъектов права (государства, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, отрасли народного хозяйства и т. д.), а также вреда, причиненного тем или иным природным объектам, закрепленный различного рода законодательными и иными правовыми актами.

В частности, рассмотренный принцип оценки убытков и экологического вреда зафиксирован в основных законодательных и нормативных документах, регламентирующих порядок оценки вреда, причиняемого природной среде в целом, земельным и лесным ресурсам, объектам животного мира и среде их обитания, особо охраняемым природным территориям, водным объектам и др.

Так, согласно статье 77 Закона РФ «Об охране окружающей среды» вред окружающей среде, причиненный субъектом хозяйственной и иной деятельности, возмещается в соответствии с утвержденными в установленном порядке таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, а при их отсутствии исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды. Определение размера вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, осуществляется исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды, а также в соответствии с проектами рекультивационных и иных восстановительных работ, при их отсутствии в соответствии с таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, утвержденными органами исполнительной власти, осуществляющими государственное управление в области охраны окружающей среды.

Статья 36 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» включает в себя правовую норму, согласно которой вред, причиненный природным объектам и природным комплексам в границах особо охраняемых природных территорий, подлежит возмещению в соответствии с утвержденными в установленном порядке таксами и методиками, а при их отсутствии по фактическим затратам на их восстановление.

В статье 131 Водного кодекса Российской Федерации установлено, что ущерб, причиненный водным объектам, определяется в соответствии с методиками исчисления ущерба, а при их отсутствии по фактическим затратам на восстановление водных объектов с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды.

Аналогичным образом должен определяться размер ущерба в результате причинения вреда объектам животного мира и среде их обитания в соответствии с Законом РФ от 24 апреля 1995 года «О животном мире».

Кроме понятий вреда, ущерба и убытков в нашем законодательстве существует понятие «потери». Данное понятие введено в связи с переводом земель из одной категории в другую и по своему экономическому смыслу приближается к понятию экологического вреда или ущерба, вызываемого утратой некого ценного природного объекта. Считается, что при переводе лесных земель в нелесные и их изъятии не в целях ведения лесного хозяйства, а также при переводе земель сельскохозяйственного назначения в другие категории должны быть компенсированы потери лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства. Обязательность возмещения потерь установлена Земельным и Лесным кодексами РФ, хотя такая правовая норма в Гражданском кодексе отсутствует.

Помимо описанных выше правовых норм, регламентирующих общие принципы оценки убытков и материального вреда, причиненного различного вида негативными воздействиями на природные ресурсы и объекты на практике при определении взысканий в возмещение вреда используется целый ряд ведомственных нормативных документов, закрепляющих таксы и (или) методики исчисления размера ущерба, причиненного природной среде или отдельным ее компонентам.

Особенности действующей системы экономической оценки экологического ущерба

Отличительными особенностями действующей системы экономической оценки экологического ущерба являются, во-первых, покомпонентный подход и, как следствие, отсутствие комплексности в расчетах; во-вторых, преобладание нормативных методов оценки, и, в-третьих, отсутствие законодательно признаваемых методов оценки ущерба (вреда), причиняемого жизни и здоровью людей загрязнением окружающей природной среды и методов оценки компенсации экосистемных услуг (методов оценки экосистем и их функций). Под нормативными методами понимаются методы, связанные с применением неких утвержденных стоимостных параметров и математических формул.

Покомпонентный подход. Покомпонентный подход проявляется в том, что оценка ущерба проводится по отдельным средам или элементам природной среды и регламентируется самостоятельными нормативно-методическими документами, содержащими различные в методологическом отношении технологии расчетов. В отдельных случаях ущерб оценивается в виде потерь определенной отрасли народного хозяйства, например лесного или сельского.

Существуют только две методики, в которых регламентирована процедура комплексной оценки экологического вреда. Это Методика оценки ущерба от аварий на магистральных нефтепроводах 1995 года и Временная типовая методика определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и

оценки экономического ущерба, причиненного народному хозяйству загрязнением окружающей природной среды, 1983 года.

Вместе с тем, первая методика носит несколько формальный характер, и, кроме того, является ведомственным документом, направленным на защиту интересов нефтяной отрасли в случае возникновения судебной процедуры взыскания ущерба. Вторая методика ориентирована на цели определения экономической эффективности природоохранных мероприятий в системе плановой экономики. То есть она устарела. Непосредственно использовать приведенные в методике удельные величины ущерба от конкретных видов воздействия и загрязнения природных сред невозможно ввиду коренного изменения социально-экономических условий жизни в стране и соответственно ценовых пропорций в различных секторах экономики. Кроме того, данная методика не является законодательно признанной, то есть она официально не утверждена и, на этом основании, не может применяться в качестве обязательного документа.

К сожалению, утвержденных современных методик экономических и социальных последствий экологического вреда и убытков, которые могут быть причинены хозяйственной деятельностью у нас в стране до настоящего времени нет.

Работа в этом направлении только начинается. Она основывается на современной международной практике проведения экономической оценки воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду и здоровье населения. Наиболее вероятным сценарием развития событий является создание методик по оценке экологического вреда (ущерба) на региональном уровне субъектами Российской Федерации. Такой прогноз подтверждается практикой нормативной деятельности Москвы, где разработан комплекс методик, позволяющих оценивать и компенсировать вред, причиненный отдельным компонентам городской природной среды: земле, зеленым насаждениям, среде обитания объектов животного мира, как в результате нарушения природоохранного законодательства, так и при осуществлении разрешенной деятельности. При оценке воздействия проектов застройки применяется комплексный подход оценки экологического вреда, причиненного естественным экосистемам.

Данные документы необходимо учитывать при оценке инвестиционных проектов, так как затраты связанные с компенсацией причиненного вреда, в частности оплата компенсационной стоимости зеленых насаждений и проведение компенсационного озеленения, могут составить значительные суммы.

В настоящее время в Москве разработаны и применяются следующие методики оценки экологического вреда:

! методика оценки стоимости зеленых насаждений и оценки убытков, вызываемых их уничтожением и повреждением на территории Москвы; ! методика оценки ущерба, вызываемого повреждением местообитаний объектов животного мира на территории Москвы; ! методика оценки убытков, вызываемых загрязнением, захламлением и деградацией земель на территории Москвы; ! методические рекомендации по экономической оценке экологического ущерба, причиняемого строительством автомобильных дорог на территории Москвы и Московской области. Согласно данным методикам расчет стоимости ущерба и экологического производится исходя из принципов возмещения убытков, изложенных в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе «Об охране окружающей среды».

С созданием методик оценки вреда, причиненного загрязнением водных объектов и атмосферного воздуха, проекты которых в настоящее время разработаны, на территории Москвы возможно будет осуществлять комплексную оценку воздействия на окружающую среду, учитывающую основные природные среды — почву, растительность, животный мир, воду и воздух.

Нормативный подход. Нормативный подход к оценке ущерба проявляется в том, что практически все действующие методики оценки ущерба различным природным средам построены на использовании законодательно установленных стоимостных параметров. Методики ориентированы на использование в расчетах фиксированных величин, заменяющих оценки реальных затрат на ликвидацию негативных последствий и причиненных убытков. Они позволяют рассчитывать некую величину, признаваемую ущербом, без привлечения независимых оценщиков-профессионалов на основе ограниченного круга зафиксированных натуральных и стоимостных параметров. Процедура применения таких параметров при расчете ущерба крайне облегчена, не требует больших затрат на сбор исходной информации, проведение экономических расчетов и их обоснование. Правовой статус утвержденных методик облегчает применение юридических технологий взыскания ущерба в силу законодательной признанности применяемых стоимостных величин. Однако, как показывает практика, оценки подобного рода, дают недостоверные результаты с точки зрения их соответствия размеру реального ущерба, понесенного третьими лицами или государством в связи с причинением вреда природной среде.

Рассмотрим основные документы, применяемые для оценки ущерба, причиненного нарушением природоохранного законодательства.