Законы. Юриспруденция

Комментарий Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей

Раздел: Экономика и юриспруденция

     Глава 34 ГК посвящена вопросам арендных отношений. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые включают свои отдельные разновидности договорных обязательств (купля-продажа,

подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими

для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся

только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных

средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

     Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных

видов имущества регулируются следующим образом: к ним применяются общие положения

об аренде, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными

Кодексом) не установлено иное (ст. 625).

     Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого

арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное

владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать

за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные

арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии

с договором, являются его собственностью (ст. 606). Данное положение корреспондирует

норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных

в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником),

лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136).

     Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами 1991 года, определяя понятие

договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный

самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи,

подряда и т. п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного

договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это

происходило ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой

организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо

одного из средств разгосударствления экономики. Сформировавшийся в последнее

пятилетие взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного

государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных

предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

     Основы законодательства об аренде <6>, допускавшие использование арендных

отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению

на территории Российской Федерации, о чем говорится в ст. 3 Вводного закона.

     О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует

и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно

наймодателем, арендатор - нанимателем, а сам договор договором имущественного

найма.

     Однако и сегодня договору аренды присущи некоторые "родимые пятна" разгосударствления

в силу отдельных действующих норм законодательства о приватизации (см. комментарий

к ст. 624).

     Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе

использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные

объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,

оборудование, транспортные средства и т. п.

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду

не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Сегодня такого закона

нет. Означает ли это, что предметом арендных отношений может стать любое имущество?

На этот вопрос следует дать отрицательный ответ.

     В соответствии с Вводным законом (ст. 4) изданные до введения в действие

части первой ГК нормативные акты Президента, Правительства РФ и применяемые

на территории Российской Федерации постановления Правительства СССР по вопросам,

которые могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь

до введения в действие соответствующих законов. Поэтому надо обратить внимание

на сохранившие свое действие постановление Совета Министров РСФСР от 13 апреля

1990 года N 118 "О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского

и местного подчинения и их имущества в аренду"<7>, а также постановление Совета

Министров СССР от 20 марта 1990 года N 280 "О порядке сдачи предприятий (

объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду"<8>. Названные постановления

предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех

отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением

части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического

комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей

экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную

степень централизации управления ими. В соответствии с данными постановлениями

перечни конкретных объектов, сдача в аренду которых не допускалась, устанавливались

распоряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР.

     Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные

с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться

заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме

достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему

правилу существенными являются условия о предмете договора, условия, которые

названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые

для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по

заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК).

     Применительно к договору аренды таким существенным условием является

объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие

определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве

объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном

случае договор аренды не может быть признан заключенным. Арендодателем имущества

по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное

законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608). Формулируя

это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества

в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно,

арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом.

В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право

собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие

по распоряжению имуществом (ст. 209).

     Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя,

поскольку они должны быть наделены данными правомочиями законом или самим

собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права

хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия

собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

     Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие

может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого,

и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297), а учреждение ни при

каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также

имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете.

Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества,

приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности,

разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298).

     Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос

о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению

и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

     В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря

1991 года N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской

Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик

в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных

округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"<9>

(в действующей ныне редакции) управление и распоряжение объектами федеральной

собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет

Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные

полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении

подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение

договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение

уставов юридических лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных

договоров в соответствии с законодательством. Правительство РФ может также

делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской

Федерации в порядке, определяемом законодательством. Итак, в роли арендодателя

федерального государственного имущества может выступить лишь соответствующий

государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало

такие полномочия. Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Госкомимущество

РФ и комитеты по управлению имуществом (его территориальные управления) обладают

полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной

собственностью, поскольку полномочия по сдаче данного имущества в аренду не

делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной

власти.

     Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской

Федерации, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке,

установленном правовым актом субъекта Российской Федерации, а при отсутствии

такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное

имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями

соответствующие комитеты по управлению имуществом.

     Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной

или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это

имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно,

то есть имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном

праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования).

В отношении этого имущества государство, муниципальное образование в лице

уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме

и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи

указанного имущества в аренду.

     Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или

муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного

ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством (муниципальным

образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те

правомочия собственника на это имущество, которые прямо указаны в законе.

К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного

(муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом,

принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных

(муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного

на балансе государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положения

о наделении Госкомимущества РФ и других комитетов по управлению имуществом

исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных

предприятий и их структурных подразделений, содержащиеся в Указе Президента

РФ от 14 октября 1992 года N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации

имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду",

противоречат ГК и не подлежат применению.

     Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому

арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен

в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости,

являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае,

когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь

можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между

гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой,

согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если

их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный

размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо

от суммы сделки (ст. 161).

     Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью

(ст. 164), подлежит государственной регистрации.

     Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего

переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.

624). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора

купли-продажи соответствующего имущества. В главе 30 ГК специальные требования

к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550)

и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что

договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления

одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает

предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский

баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,

а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием

кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности

на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор

продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

     Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие

о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой

форме, предусмотренной для совершения сделок, поскольку в главе 30 ГК отсутствуют

какие-либо специальные правила, регулирующие договор купли-продажи движимого

имущества (п. 1 ст. 434).

     Принципиальные изменения внесены Кодексом в регулирование срока договора

аренды (ст. 610). Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного

условия договора (см. ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ

гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о

сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также устанавливает,

что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает

заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае

договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые

последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том,

что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое

время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны

за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении

отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае

независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре,

по истечении определенного законом предельного срока договор аренды будет

считаться прекращенным.

     Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору

имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению

этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему

документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано

арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный

срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право

истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить

убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если

же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к

исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования

о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением

договорных обязательств.

     Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать

условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет

ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены

при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает

арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить

во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора

или передаче имущества в аренду.

     Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду

имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые

препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью,

так и частично.

     В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться установленными Кодексом

(ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя

либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения

арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения

недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных

им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю

арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

     Арендодатель обладает единственной возможностью избежать отмеченных негативных

последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора,

должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим

аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки

сданного им в аренду имущества.

     Кодекс не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного

правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою

силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация

третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за

собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания

на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), Кодекс

обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц

на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать

от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора

и возмещения убытков (ст. 613).

     Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной

платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614). Более того, из определения

договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное

владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится

к существенным условиям всякого договора аренды.

     Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей

взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося

существенных условий договора (ст. 432), не может быть признан незаключенным.

Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному Кодексом

на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения

арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться,

что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы,

обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим

определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст. 424

ГК).

     В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным

подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления

от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть

получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества,

на уровне не ниже банковского процента, - Кодекс включает целый ряд вариантов

указания в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера

волеизъявления сторон.

     Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего

арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных

частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные

платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; обозначенная

доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции,

плодов, доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги;

передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной

договором вещи; возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного

имущества.

     Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим

либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как

в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не

предусмотренной Кодексом.

     Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде

является регулирование в ГК вопросов, связанных с изменением размера арендной

платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные

договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться

сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ). По требованию одной

из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен

в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,

в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования

арендованным имуществом или состояние этого имущества.

     Заслуживает внимания введенная Кодексом новая мера оперативного воздействия

на арендатора, не исполняющего надлежащим образом обязанности по внесению

арендных платежей. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной

платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения

арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.

     Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом

согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества.

Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя

о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

     Некоторыми правами, предусмотренными Кодексом, арендатор может воспользоваться

лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация

которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их

числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду

(поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому

лицу (перенаем); предоставлять в безвозмездное пользование; отдавать арендные

права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал

хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого

взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя

в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных

прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество,

сданное им в аренду.

     Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим

лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно,

срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды.

К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

     В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение.

Поэтому соответствующие положения Кодекса нуждаются в некотором дополнительном

комментарии.

     Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного

имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя.

Однако другие вопросы регулирования субаренды, и в частности судьба договора

субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды,

оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная

практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и

в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной

прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях

арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном

виде. Место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель

по основному договору аренды.

     Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику

права на существование. Согласно п. 3 ст. 308 Кодекса обязательство не может

создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, то

есть для третьих лиц (в нашем случае - арендодателя).

     В статье 618 содержатся некоторые положения, обеспечивающие дополнительную

защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора

аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним

договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать

от арендодателя в основном договоре аренды подписания с ним договора аренды

на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды,

в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному

договору аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления

иска в суд ( арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора

аренды.

     В Кодексе имеются положения (в виде диспозитивных норм), регулирующие

обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст. 616). На арендатора

возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить

текущий ремонт и нести бремя расходов по содержанию арендованного имущества.

     Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатором

арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта

сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя. Капитальный

ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный

договором, а если такой срок в договоре не указан либо возникает неотложная

необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный

срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт

может быть сделан арендатором, который вправе потребовать от арендодателя

возместить произведенные затраты либо зачесть их в счет подлежащей внесению

арендной платы.

     Стабильности арендных отношений будет способствовать закрепление в Кодексе

правила, согласно которому переход права собственности или иного вещного права

на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием

для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617).

     Следует отметить, что и ранее арбитражно-судебная практика придерживалась

этого правила, о чем свидетельствуют как многочисленные решения арбитражных

судов по конкретным делам, так и отдельные разъяснения Высшего Арбитражного

Суда РФ.

     К числу несомненно положительных черт Кодекса необходимо отнести подробное

и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды

(ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского

законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора

аренды по решению суда "в случаях, предусмотренных законодательными актами",

а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали досрочное расторжение

договора аренды по требованию одной из сторон "в случаях нарушения другой

стороной условий договора". Таким образом, судьба договора аренды, по существу,

ставилась в зависимость от усмотрения суда.

     Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части

первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало вероятным лишь при существенном

нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных

законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие "существенное

нарушение договора" все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного

усмотрения.

     Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию

как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения

договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора"

применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного

расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным

нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными

нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении

установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

     Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора,

если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит

препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением

этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию

недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612); арендодатель не выполняет

обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество

в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии,

непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и

иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

     Обращает на себя внимание, что Кодексом установлена своеобразная досудебная

процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех

случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе

арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное

предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства

в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя

о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть

приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования

спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства

его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя

будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).

     Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых

в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора

на возобновление арендных отношений. В соответствии с Основами законодательства

об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении

или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на

тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Однако

с 3 августа 1992 года действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться

имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны

арендодателя, договор предполагался возобновленным на тех же условиях на неопределенный

срок. При этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора,

предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору,

надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях

было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление

договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).

     Данные законоположения активно применялись в арбитражно-судебной практике

в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем

можно убедиться, ознакомившись с некоторыми разъяснениями Высшего Арбитражного

Суда РФ.

     Так, на одном из совещаний, состоявшихся в Высшем Арбитражном Суде, рассматривался

вопрос о подведомственности арбитражному суду споров о понуждении арендодателя

возобновить договор аренды с арендатором, добросовестно выполняющим свои обязательства

по договору. По итогам совещания было дано следующее разъяснение.

     В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока

договора арендатор имеет право на возобновление договора.

     В п. 3 ст. 86 Основ 1991 года предусмотрено, что арендатор, надлежащим

образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора

аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами

право на возобновление договора.

     Указанное право арендатора на возобновление договора аренды должно быть

защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным судам необходимо принимать

к производству дела по искам арендаторов о защите их прав на преимущественное

перед другими лицами возобновление договора аренды.

     Для обоснования требований истец-арендатор обязан представить документы,

подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество,

ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу

этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать,

что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор

аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить

договор аренды с другим арендатором.

     Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор

аренды с другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего

лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит

замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

     В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель

не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя

возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется<10>.

     В другом разъяснении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации правомерности

проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до

истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения

содержалась следующая информация.

     Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право

заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее

заключенного арендного договора. Однако при организации арендодателем такого

конкурса в его условиях должно быть указано, что новый договор может быть

заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если

же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами,

но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании

конкурса недействительным.

     При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников

в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает

преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.

     Поскольку согласно п. 3 ст. 86 Основ 1991 года арендатор, надлежащим

образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при

прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление

договора, он вправе потребовать от арендодателя продлить с ним договор на

условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо

от того, являлся ли арендатор участником конкурса или нет.

     Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель

уклоняется от подписания договора с прежним арендатором, последний вправе

обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с

ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности

требований арендатора они подлежат удовлетворению.

     В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний

арендатор вправе предъявить соответствующий иск о возобновлении с ним договора

аренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса,

с которым подписан договор. При подтверждении требований прежнего арендатора

суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об

этом в решении<11>.

     Кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности,

преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621).

Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного

уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения

срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее

значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на

новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. В подобной

ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав

и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков,

причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый

срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных

отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

     В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает

пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор

будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора,

предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

     В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества,

независимо от причин такого прекращения арендатор обязан возвратить сданное

ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом

нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором (ст. 622). Если

данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю

за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить

ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

     Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется

Кодексом в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного

имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения

имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных

арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит

возмещению арендатору. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором

за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются

собственностью арендодателя.

     Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества

(ст. 624). Кодекс устанавливает, что условие о выкупе арендованного имущества

по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором

всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только

договором аренды, но и законодательством.

     Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое

распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими

организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 года

во всех программах приватизации содержались нормы, допускавшие продажу таким

юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности

нежилых помещений.

     Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992

год<12> товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений,

выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное

право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структурными

подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на выкуп последних в

собственность через год после выкупа арендованного имущества.

     Государственной программой приватизации государственных и муниципальных

предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента

РФ от 24 декабря 1993 года N 2284<13>, установлено, что товарищество или акционерное

общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее

арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность

или по их усмотрению право аренды сроком не менее 15 лет зданий, сооружений,

нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

     В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений

действуют в редакции Основных положений государственной программы приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Фе- дерации после

1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года N

1535<14>. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений

наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных

государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного

или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, - акционерные общества

открытого типа, образованные путем преобразования государственных и муниципальных

предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке

не менее 75 процентов их акций; граждане и их объединения, осуществляющие

предпринимательскую деятельность, если договор аренды был ими заключен по

итогам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25

процентов уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной

собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса

или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества,

созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически

использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

     Во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права

на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений,

зданий и сооружений.