Законы. Юриспруденция

Комментарий Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей

Раздел: Экономика и юриспруденция

     Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Статья

676 ГК предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное

жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (о пригодности жилого

помещения см. ст. 673). Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том

числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью

или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу

ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного

устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо

возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать

сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы,

предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор.

Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых

удержанием из арендной платы.

     Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора

найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания,

осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать

предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных

услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома

(крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств

для оказания коммунальных услуг.

     В статье 676 ГК не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей.

Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих

обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК). О последствиях

невыполнения обязательств по производству ремонта см. комментарий к ст. 681

Кодекса. Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации

морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена

ст. 15 Закона о защите прав потребителей (в редакции от 9 января 1996 года)<17>

и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года "О практике

рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"<18>, разъяснившего, что

Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем

и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту

жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению

коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является

одним из условий договора жилищного найма (аренды) (п. 2 постановления).

     Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование

жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное

внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено

договором, коммунальных платежей. Невыполнение нанимателем обязанностей по

договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687).

     Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя,

так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный

ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий

ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный

договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван

неотложной необходимостью - в разумный срок (ст. 616).

     Статья 616 ГК определяет также последствия нарушения арендодателем (наймодателем)

этой своей обязанности. Наниматель (арендатор) вправе по своему выбору произвести

капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью,

и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы

за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое

помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков.

     Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта

может привести к досрочному расторжению договора найма.

     Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого

помещения без согласия наймодателя (ст. 678), а наймодатель, в свою очередь,

- производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если

такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением

(ст. 681 ГК).

     Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим

гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является

то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного

права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения как временных

жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих

в жилом помещении граждан. Наряду с этим ГК устанавливает разный правовой

режим для регулирования тех и других отношений.

     Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью,

оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не

выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев.

Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить

наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание

временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме

жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного

срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый

постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения

шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи

дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить

помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

     Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный

срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор

найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления

срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия

наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо

его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед

наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма

обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.

     Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма

жилого помещения. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть

договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении

договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения

установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым

со всеми вытекающими из этого последствиями.

     Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора

найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований

является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Кодекса. Договор найма может

быть расторгнут в случаях:

     - невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть

месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух

раз по истечении установленного договором срока платежа. Такое основание для

расторжения договора найма или договора социального найма, как невнесение

нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервые

предусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15, 18);

 Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 9-ФЗ в статью 15 настоящего Закона

об основах федеральной жилищной политики внесены дополнения

 см. текст статьи в предыдущей редакции

 Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 9-ФЗ в часть первую статьи 18

Закона об основах федеральной жилищной политики внесены дополнения

 см. текст части первой статьи в предыдущей редакции

     - разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и

любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

     Суд, рассматривая требование нанимателя о расторжении договора по указанным

причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный

срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в

этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся

с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние

жилое помещение и т. п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение

о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на

срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору

найма сохраняются на указанный в решении суда срок.

     В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжения договора по требованию

наймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, за действия

которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они

систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого

помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания

или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288

ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий,

учреждений, организаций.

     Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия,

которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме

с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным,

то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может

предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст.

687 ГК). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования

о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении

договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель

или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать

права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении

наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при

втором обращении расторгнуть договор найма.

     И наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с

требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным

для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены

и другие случаи расторжения договора найма.

     Статья 688 ГК устанавливает последствия расторжения договора найма жилого

помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное

освобождение жилого помещения.

     Основания расторжения договора найма жилого помещения и договора социального

найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих

с ним лиц в основном одни и те же (ст. 98 ЖК). Однако порядок выселения имеет

принципиальные отличия. Так, согласно ст. 15 Закона об основах федеральной

жилищной политики выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основании

договора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев может

быть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего

санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностью является

и то, что в силу ст. 98 ЖК в случаях использования жилого помещения не по

назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического

нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые

виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.

 Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 9-ФЗ в часть первую статьи 18

Закона об основах федеральной жилищной политики внесены дополнения

 см. текст части первой статьи в предыдущей редакции