|
В соответствии со ст. 7 Закона
РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых
помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым
уполномоченным собственником жилищного фонда органом с гражданином,
получающим жилое помещение в собственность в порядке приватизации.
Право собственности на приобретенное в порядке
приватизации жилое помещение возникает с момента государственной регистрации
этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [149], ст. 7 Закона РФ «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» решение вопроса о приватизации жилых
помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня
подачи документов.
В судебной практике возник вопрос, могут ли наследники
гражданина, подавшего заявление о приватизации занимаемого им жилого помещения,
претендовать на это помещение, если гражданин умер до оформления договора на
передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации
такого договора.
Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что, исходя из
преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации
занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если
они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что
соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 данного Закона порядка оформления
передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на
которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о
приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на
передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации, со времени совершения
которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).
Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для
этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в
собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения
спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в
наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство
само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования
наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию
занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не
зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила
оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано
(п. 8 Постановления от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации“) [150].
Аналогичное положение содержится и в п. 14 Примерного
положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18
ноября 1993 г. №4. Однако тут же говорится, что в случае возникновения спора
по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов
приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона РФ «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Отказ во включении жилого помещения в наследственную
массу нанимателя (члена его семьи), выразившего волю на его приватизацию,
может быть оспорен его наследниками путем предъявления в суд иска о включении
жилого помещения в наследственную массу нанимателя (члена его семьи) [151].
В предмет доказывания в делах о включении жилого
помещения в наследственную массу входят следующие факты:
1) принадлежность спорного жилого помещения к
государственному или муниципальному жилищному фонду социального использования
(ст. ст. 1, 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»);
2) заключение договора социального найма жилого
помещения нанимателем-наследодателем или гражданином, членом семьи которого
наследодатель являлся (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ, ст. ст. 1, 2 Закона РФ «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
3) вселение гражданина-наследодателя в спорное жилое
помещение в установленном порядке (в качестве нанимателя или члена его семьи)
и фактическое проживание в нем (ст. ст. 677, 679 ГК РФ, ст. ст. 69, 70 ЖК РФ,
ст. ст. 1, 2, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»). В соответствии со ст. 70 ЖК РФ (ранее – ст. 54 ЖК РСФСР)
наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно
отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору
социального найма своего супруга, своих детей и родителей, а с согласия и
наймодателя также других граждан в качестве проживающих совместно с ним
членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не
требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя
(ЖК РСФСР, говоря о таком вселении, делал оговорку об «установленном порядке»
вселения). До 1995 г. судебная практика исходила из того, что под
«установленным порядком» вселения следует понимать соблюдение правил о
прописке (в настоящее время этот институт заменен регистрацией по месту
жительства) [152]. Конституционный Суд РФ положение ст. 54 ЖК РСФСР об
«установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии
соблюдения режима прописки признал неконституционным, указав при этом, что
прописка, а равно заменившая ее регистрация по месту жительства или
отсутствие таковых не могут служить основанием ограничения или условием
реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище [153]. Пленум
Верховного Суда РФ впоследствии также разъяснил, что отсутствие прописки либо
регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить
основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище.
При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым
помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или
отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того,
состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его
семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких
условиях (п. 13 Постановления от 31 октября 1995 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении
правосудия» [154]);
4) круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом
пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, и их
письменное согласие на его вселение (ст. ст. 677, 679 ГК РФ, ст. ст. 69, 70
ЖК РФ (ранее – ст. 54 ЖК РСФСР)) [155];
5) условия вселения истца и пользования им спорным
жилым помещением (ст. ст. 677, 679 ГК РФ, ст. ст. 69, 70 ЖК РФ (ранее – ст.
54 ЖК РСФСР)) [156];
6) обращение гражданина-наследодателя в уполномоченный
собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного
жилого помещения (ст. ст. 1, 2, 6 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации», п. 7 Примерного положения о бесплатной приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением коллегии
Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. №4);
7) круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом
пользования спорным жилым помещением на момент обращения
гражданина-наследодателя в уполномоченный собственником жилищного фонда орган
с заявлением о приватизации спорного жилого помещения (ст. ст. 677, 679 ГК
РФ, ст. ст. 1, 2, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации») [157];
8) согласие всех лиц, обладавших равным с нанимателем
правом пользования спорным жилым помещением на момент обращения
гражданина-наследодателя в уполномоченный собственником жилищного фонда орган
с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, на его приватизацию, а
при наличии среди них несовершеннолетних или недееспособных – также согласие
органа опеки и попечительства на это (ст. ст. 26, 28, 37, 677, 679 ГК РФ, ст.
ст. 1, 2, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации») [158];
9) наличие одного из обстоятельств, препятствующих
приватизации спорного жилого помещения (ст. ст. 4, 11 Закона РФ «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), а именно:
• спорное жилое помещение предоставлено
гражданину-наследодателю или гражданину, членом семьи которого наследодатель
являлся, по договору социального найма после 1 марта 2005 г.;
• спорное жилое помещение находится в аварийном
состоянии;
• спорное жилое помещение находится в общежитии;
• спорное жилое помещение находится в доме закрытого
военного городка;
• спорное жилое помещение является служебным, за
исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных
предприятий, к ним приравненных;
• спорное жилое помещение относится к находящемуся в
сельской местности жилищному фонду стационарных учреждений социальной защиты
населения [159];
• использование истцом права на приватизацию другого
жилого помещения ранее [160];
10) отзыв гражданином-наследодателем и (или) лицом,
обладавшим равным с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением
на момент обращения гражданина-наследодателя в уполномоченный собственником
жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного жилого помещения,
этого заявления до смерти гражданина-наследодателя (ст. ст. 1, 2, 7, 8 Закона
РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»);
11) смерть гражданина-наследодателя (ст. ст. 1110,
1112, 1114 ГК РФ, ст. ст. 1, 2, 7, 8 Закона РФ «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации», п. 14 Примерного положения о бесплатной
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением
коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. №4);
12) истец является наследником гражданина,
претендовавшего на приватизацию спорного жилого помещения, по закону или по
завещанию (ст. ст. 1110, 1111 ГК РФ, ст. ст. 1, 2, 7, 8 Закона РФ «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п. 14 Примерного
положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18
ноября 1993 г. №4).
Распределение обязанностей по доказыванию. Обязанность
доказать все из вышеуказанных фактов, за исключением перечисленных под №9,
10, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст.
56 ГПК), возлагается на истца. Ответчик, ссылающийся на наличие оснований к
отказу в приватизации жилого помещения или отзыв заявления о его
приватизации, должен доказать данные обстоятельства.
Вышеуказанные факты устанавливаются с использованием
следующих необходимых доказательств:
1) принадлежность спорного жилого помещения к
государственному или муниципальному жилищному фонду социального
использования:
• выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним;
• справка БТИ о принадлежности недвижимого имущества;
2) заключение договора социального найма жилого
помещения:
• до 1 марта 2005 г. – ордер на жилое помещение (при вселении в порядке обмена – обменный ордер) [161], договор социального найма
жилого помещения [162]; с 1 марта 2005 г. – только договор социального найма жилого помещения;
3) вселение гражданина-наследодателя в спорное жилое
помещение и фактическое проживание в нем:
• справки о регистрации по месту жительства (прописке)
и составе семьи [163];
• акт о фактическом проживании, составленный с участием
представителя жилищно-эксплуатационной организации, соседей, иных лиц (это
может быть и акт о вселении, составленный судебным приставом-исполнителем,
если первоначальное вселение производилось по решению суда [164]);
• квитанции, иные платежные документы о внесении платы
за спорное жилое помещение и коммунальных платежей;
• свидетельские показания;
• другие доказательства, подтверждающие данный факт;
4) круг лиц, обладавших равным с нанимателем правом
пользования спорным жилым помещением на момент вселения
гражданина-наследодателя и на момент его обращения в уполномоченный
собственником жилищного фонда орган с заявлением о приватизации спорного
жилого помещения, их согласие на его вселение, условия вселения
гражданина-наследодателя и пользования им спорным жилым помещением [165]:
• справки о регистрации по месту жительства (прописке)
и составе семьи;
• документы регистрационного учета по месту жительства
(в частности, заявление нанимателя (членов его семьи) о регистрации
(прописке) гражданина-наследодателя и согласии на его вселение);
• свидетельские показания [166];
• другие доказательства, подтверждающие данный факт;
5) обращение гражданина-наследодателя с заявлением о
приватизации спорного жилого помещения и согласие всех лиц, обладавших равным
с нанимателем правом пользования спорным жилым помещением, на его
приватизацию:
• копия заявления о приватизации с отметкой о его
принятии [167];
• справка органа опеки и попечительства о согласии на
приватизацию;
• копия решения (иного ответа) должностного лица
уполномоченного органа об отказе в приватизации;
6) наличие обстоятельств, препятствующих приватизации
спорного жилого помещения:
• выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним;
• справка БТИ о принадлежности и (или) техническом
состоянии спорного жилого помещения;
• план жилого помещения и экспликация к нему,
изготавливаемые БТИ [168];
7) отзыв заявления о приватизации:
• заявление об отзыве заявления о приватизации [169];
8) смерть гражданина-наследодателя и наличие оснований
к наследованию после него истца:
• копия свидетельства о смерти;
• копии свидетельств о рождении, заключении брака, перемене
фамилии, имени или отчества;
• копия решения суда об установлении факта родственных
отношений;
• завещание;
• иные доказательства, подтверждающие данные
обстоятельства.
|