Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. В статье (п.1) установлена обязанность владельца закладной по ее предъявлению

должнику или залогодателю. Это правило имеет исключение для случая, когда

осуществлен залог закладной с передачей ее в депозит нотариуса (п.4 ст.338

ГК РФ). Порядок принятия в депозит ценных бумаг, а также денежных сумм определен

в ст.87 и 88 Основ законодательства РФ о нотариате.

     2. Норма п.2 комментируемой статьи корреспондирует с положениями п.7

ст.17 Закона (см. комментарий к нему), по которым обеспеченное ипотекой обязательство

признается исполненным, если закладная находится у любого из обязанных по

ней лиц. Прекращение ипотеки производится погашением регистрационной записи

об ипотеке по правилам ст.25 Закона (см. комментарий к ней). Погашение регистрационной

записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки служит основанием для аннулирования

закладной в порядке, установленном ч.2 п.7 ст.17 Закона. Аннулированная закладная

передается ранее обязанному лицу по его требованию.

     При исполнении обязательства по частям залогодержателю надлежит обеспечить

должнику возможность каким-либо из двух способов, разрешенных Законом (п.2

ст.17), документально зафиксировать указанное исполнение.

     3. В п.3 получили свое развитие и закрепление установленные п.2 требования

к документальному оформлению факта исполнения обязательства, обеспеченного

ипотекой.

     4. В качестве лиц, которым должник по обеспеченному ипотекой обязательству

погашает свой долг, нормой п.4 определены: 1) законный владелец закладной

(см. п.3 ст.48 Закона и комментарий к нему); 2) лицо, письменно уполномоченное

законным владельцем закладной на осуществление прав по ней (ст.312 ГК РФ).

     5. Погашение долга должником может производиться полностью или в части,

за которую он отвечает, посредством надлежащего исполнения своих обязанностей

по закладной в соответствии с имеющимся планом погашения долга, как это предусмотрено

по общему правилу ст.309 ГК РФ.

     6. Пункт 5 ст.17 Закона определяет, на основе общих правил ст.327 "Исполнение обязательства внесением долга в депозит" ГК РФ, действия должника в случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной.

     7. В п.6 ст.17 Закона приведен исчерпывающий перечень случаев, по которым

обязанное по закладной лицо наделено правом отказать предъявителю закладной

(это может быть: первоначальный залогодержатель; законный владелец закладной;

лицо, письменно уполномоченное законным владельцем закладной на осуществление

прав по ней) в осуществлении им прав по закладной. Осуществление названного

права не означает, что оно предоставляет обязанному по закладной лицу право

отказаться от обязательства, удостоверенного данной именной ценной бумагой.

Все обязательства, выраженные в закладной, за указанным лицом остаются (п.2

ст.147 ГК РФ). Для того чтобы уменьшить убытки, которые стороны могут понести

в результате случаев, перечисленных в п.6 ст.17 Закона, им следует оперативно

предпринять необходимые меры по устранению возникших препятствий, соблюдая

действующее законодательство.

     Установлены строго очерченные правовые рамки деятельности лица, обязанного

по закладной. Ему запрещено выдвигать к законному владельцу закладной какие-либо

возражения, если они не находятся в причинной связи с закладной.

     8. В п.7 комментируемой статьи законодатель определил перечень субъектов,

нахождение закладной у которых является свидетельством, что обеспеченное ипотекой

обязательство исполнено. Установленное правило действует в том случае, если

иное не доказано или не установлено Законом "Об ипотеке".

     Информативная обязанность субъекта, участвующего в ипотечных правоотношениях,

возникает с момента обладания закладной и предполагает ее осуществление "незамедлительно",

т.е. как только это оказывается возможным. При этом для уведомления (сообщения)

могут использоваться различные формы. Обязанный субъект должен использовать

ту форму, которая позволяет сделать уведомление (довести сообщение) соответствующих

лиц в наиболее короткие сроки.

     9. Комментируемая статья (ч.2 п.7) регламентирует процедуру аннулирования

закладной. Ее проводят в предусмотренных случаях, например при несоответствии

закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено

ипотекой (см. п.4 ст.14 Закона и комментарий к нему).