Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость, поэтому изложенная в п.1 ст.1 Закона Об ипотеке сущность договорных отношений о залоге недвижимого имущества закономерно аналогична норме, содержащейся в п.1 ст.334 ГК РФ.

     2. В Законе (ч.2 ст.1) также повторена норма п.1 ст.335 ГК РФ о том,

что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как

сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. Участие третьего

лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же

как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным

условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим

лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным

должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами

могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся,

поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".

     3. Закон (ч.3 п.1 ст.1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость

остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки,

по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в

отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ, т.е. имеет место

залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением

его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

     При ипотеке триада правомочий собственника (п.1 ст.209 ГК РФ) приобретает

усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать

и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых

оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять

юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор,

постольку лишь только по согласованию с ним (отражается в договоре об ипотеке)

можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять

иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться

принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.

     4. Ипотека может возникать в силу норм Закона. В частности, считается

находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи

жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной

организации в собственность (п.1 ст.77 Закона).

     Залог в силу Закона имеет место в отношении товара, проданного в кредит

или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца (п.5 ст.488,

п.3 ст.489 ГК РФ). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого

недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика

ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Несмотря

на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения

ипотеки является договор.

     5. Российское законодательство о залоге носит "многослойный" характер;

из-за этого существует проблема соотношения положений Закона "Об ипотеке"

с общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона содержится правило отсылочного

характера, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет

перед общими нормами залогового права. В соответствии с п.2 ст.335 общие правила

о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку

не противоречат Закону "Об ипотеке".

     6. Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об

оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила

по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости

допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами,

то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог

земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого

имущества (п.4 ст.1 Закона).

     Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут

или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков

лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст.12 Лесного кодекса Российской

Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ).