Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. В целом нормы данной статьи основываются на положениях ст.210 ГК РФ, предусматривающих, что именно собственник несет бремя расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

     2. Комментируемая статья связывает исполнение обязанностей залогодателем

по содержанию и ремонту заложенного имущества не только с положениями Закона,

но и с возможным возложением указанного бремени на другое лицо. Имущество,

на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (ч.2 п.1 ст.338

ГК РФ), и потому залогодатель всегда сохраняет право пользования имуществом,

заложенным по договору об ипотеке (см. п.1 ст.29 Закона и комментарий к нему).

Из этого правила следует, что залогодатель сам несет бремя содержания и ремонта

заложенного имущества, поскольку нет лиц, на которых может быть возложена

данная ответственность.

     3. Используемое понятие "исправное состояние" заимствовано из технической

терминологии и связано с процессом эксплуатации того или иного объекта. Исправным

состоянием называют состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям,

установленным нормативно-технической документацией. Если в данный момент времени

объект не соответствует хотя бы одному из этих требований, то он находится

в неисправном состоянии. Следует подчеркнуть, что неисправность объекта еще

не означает, что он не может выполнить заданные функции.

     Работоспособным состоянием называют состояние объекта, при котором он

способен выполнять заданные функции, сохраняя значения заданных параметров

в пределах, установленных нормативно-технической документацией. Если хотя

бы один из заданных параметров объекта, характеризующих способность выполнять

заданные функции, не соответствует этим требованиям, то он находится в неработоспособном

состоянии.

     Как следует из определения, понятие "исправное состояние" более широкое,

чем "работоспособное состояние", так как объект, например, может быть в неисправном

состоянии (нарушение отделки фасада здания), но нормально функционировать.

     Для отношений в сфере недвижимости более употребимо понятие "надлежащее

состояние". В частности, его используют при регламентации обязанностей нанимателя

жилого помещения (ст.678 ГК РФ), который обязан "поддерживать его в надлежащем

состоянии" (обеспечивать сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном

и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи).

     4. Нормативами, которые залогодателю необходимо соблюдать при содержании

и ремонте заложенного имущества, прежде всего являются базовые нормативы,

установленные федеральными органами исполнительной власти (федеральными министерствами,

комитетами и ведомствами). Базовые нормативы содержатся в строительных правилах

(СП), строительных нормативах и правилах (СНиП), временных строительных нормах

(ВСН), нормах противопожарной безопасности (НПБ) и др.

     Если заложенным по договору об ипотеке является, например, имущество

индивидуального садоводческого, огороднического или дачного хозяйства, то

в отношении них, а также их некоммерческих объединений в настоящее время действуют

следующие базовые нормы: СНиП 30-02-97 (планировка и застройка территорий

садоводческих объединений граждан, здания и сооружения), СанПиН 2.1.4.027-95

(санитарные правила и нормы "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения

и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения"), СНиП 2.07.01-89 (градостроительство,

планировка и застройка городских и сельских поселений), РСН-70-88 (порядок

разработки и согласования проектной документации для индивидуального жилищного

строительства), СП 11-106-97 (разработка, согласование, утверждение и состав

проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих

объединений граждан), СНиП 2.04.01-85, СНиП 2.04.02-84, СНиП 2.04.03-85, СНиП

2.04.08-87, СНиП 3.05.04-85, СНиП 2.07.01, СНиП 3.05.04 (регламентируют устройство

сетей водоснабжения, канализации, газоснабжения, улиц, проездов, тупиков,

размеры различных санитарно-защитных зон). Правила устройства электроустановок

регламентируются руководящим документом РД 34.21.122, а также ВСН 59 и НПБ

106. При устройстве теплоснабжения (котел, печь, камин) следует выполнять

требования СНиП 2.04.05, газоснабжения - Правил безопасности в газовом хозяйстве

и СНиП 2.04.08.

     5. Исполнение рассматриваемых обязанностей по содержанию и ремонту заложенного

имущества должно происходить в течение срока, который в Законе (п.1 ст.30)

определен указанием на событие "до прекращения ипотеки". Оно наступает при

погашении регистрационной записи об ипотеке (см. ст.25 Закона и комментарий

к ней).

     6. Комментируемая статья (п.2), несмотря на то, что предполагает распределение

обязанностей между сторонами по содержанию имущества, заложенного по договору

об ипотеке, если они в нем не предусмотрели иное, все же основные обязанности

по производству текущего и капитального ремонта возлагает на залогодателя.

Эта норма также имеет связь со ст.210 ГК РФ.

     7. Поддержание имущества в исправном (надлежащем) состоянии обеспечивается

залогодателем за счет проведения планово-предупредительных мероприятий, т.е.

обслуживания. Благодаря ему достигается задача непрерывного использования

имущества. Таким образом, главная задача обслуживания состоит в предупреждении

возникновения отказов и неисправностей в конструктивных элементах конкретного

объекта недвижимости.

     Однако только предупредительными мероприятиями обслуживающего характера,

несмотря на их регулярность и качество, поддержание должного уровня работоспособного

состояния вещи не решить. Оказание соответствующих ремонтных воздействий на

имущество - мера также необходимая. Если их не осуществлять как планово, так

и в случае неотложной необходимости, то это делает невозможным или существенно

затрудняет использование имущества по его функциональному предназначению.

Главная задача ремонта состоит в устранении возникших отказов и неисправностей,

т.е. в восстановлении работоспособного состояния вещи.

     8. Текущий ремонт зданий и сооружений - периодически проводимые строительно-монтажные

работы по частичной замене изношенных элементов зданий и сооружений в целях

создания возможности дальнейшей эксплуатации ранее возведенных основных фондов.

     Например, к текущему ремонту жилого помещения относятся следующие работы:

побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников,

оконных переплетов, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов,

ремонт квартирной электропроводки, ремонт или замена поврежденного санитарно-технического

оборудования, смена электроосветительной аппаратуры и т.д.

     Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает

стоимость имущества, заложенного по договору об ипотеке, и не устраняет его

износ (в отношении отдельных элементов это, как правило, происходит, так как

поврежденная деталь (узел) меняется на новую или капитально отремонтированную).

Он позволяет поддерживать определенные параметры на заданном уровне, поскольку

после ремонта значения параметров в значительной степени приближаются к значениям

исходного состояния имущества, которое было на начало его использования в

виде предмета ипотеки. Проведение для этих целей текущего ремонта (ремонта

по потребности), так же как и обслуживание, позволяет обеспечить нормальный

эксплуатационный износ имущества. Именно это и требуется по условиям договора

об ипотеке.

     9. Капитальный ремонт зданий и сооружений - это строительно-монтажные

работы, обеспечивающие частичную или полную замену изношенных конструкций

или замену их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные

возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных

конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим.

     Таким образом, замена соответствующих конструкций при капитальном ремонте

должна обеспечивать уровень качества, близкий или равный качеству новых изделий.

Благодаря этому капитальный ремонт увеличивает стоимость имущества, заложенного

по договору об ипотеке, устраняя его износ.

     10. В ипотечных правоотношениях надо принимать во внимание, что в них

речь идет о заложенном имуществе и залогодателе - должнике по основному обязательству.

Производство ремонта, особенно капитального, ложится на него дополнительным

финансовым бременем, которое вполне может подорвать его платежеспособность

по выплате суммы долга и процентов по нему. Рассматриваемая ситуация с ремонтом

может иметь для залогодателя очень тяжелые последствия прежде всего в том

случае, если получаемые в результате использования заложенного имущества продукция,

плоды, доходы или выручка от их реализации идут в качестве оплаты по обязательству,

обеспечиваемому ипотекой.

     11. При выдаче ипотечных кредитов и оформлении залога в тексте договора

об ипотеке к отражению обязанности залогодателя производить текущий и капитальный

ремонт не следует подходить формально. Порядок построения отношений сторон

во время выполнения "капитального ремонта (как известно, это трудоемкое и

высокозатратное мероприятие длительной продолжительности, делающие практически

невозможным использование всего или существенной части заложенного имущества)

в Законе "Об ипотеке" и ГК РФ прямо не урегулирован. Поэтому отношения сторон

в этот период следует детальным образом оговорить в договоре об ипотеке.

     Учет последствий, к которым может привести перераспределение финансовых

потоков у залогодателя в период производства капитального ремонта, должен

занять ведущее место при отражении в тексте договора об ипотеке объемов и

сроков производства работ по ремонту. Залогодержателю не следует при включении

в текст договора обязанностей залогодателя по производству текущего и капитального

ремонтов безоглядно уповать на его возможности по самофинансированию на эти

цели. Безусловно, залогодатель может предпочесть проведение капитального ремонта

заложенного имущества за счет собственных средств. Такой подход может считаться

оправданным, если он подкреплен необходимыми расчетами, а также при небольшом

объеме необходимых ремонтных работ, например в недавно возведенных зданиях.

Самофинансирование возможно и в случае, если залогодатель в состоянии оплатить

стоимость ремонта за счет мобилизации денежных средств для выполнения конкретных

работ посредством активизации внутренних и внешних ресурсов, если это, конечно,

не наносит урона его платежеспособности по основному обязательству.

     В недавнем прошлом практика по решению финансовой проблемы при капремонте

дома состояла в следующем. Сберегательный банк СССР, начиная с 1988 г., предоставлял

собственнику под его личное обязательство потребительский кредит на капитальный

ремонт дома с надворными постройками и на присоединение их к сетям водопровода,

канализации и т.п. в размере до 3 тыс. руб. в городах и поселках городского

типа и до 4 тыс. руб. в сельской местности с погашением в течение 10 лет,

начиная с третьего года после получения ссуды. Участники и инвалиды Отечественной

войны, семьи погибших военнослужащих и приравненные к ним лица освобождались

от уплаты процентов банку, так же как и при пользовании кредитом на индивидуальное

жилищное строительство. Они, так же как и многодетные семьи, погашали ссуду

начиная с пятого года после ее получения. Если ссуда использована не по целевому

назначению, банк был вправе досрочно взыскать по ней задолженность и начислить

до 12 процентов годовых на всю сумму полученного кредита.

     12. Закон (см. ч.1 ст.35 и комментарий к ней) наделяет залогодержателя

правом досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель

грубо нарушает правила ремонта заложенного имущества (п.2 ст.30 Закона). Мера

необходимая, но к ней нецелесообразно прибегать без серьезных на то обстоятельств.

Например, для банка (если он является кредитором по основному обязательству)

нежелательно оказываться в ситуации, когда он вынужден обращать взыскание

на предмет ипотеки. Поскольку, игнорируя цели, для которых предназначены кредиты,

банк может получить большое количество просроченных кредитов вместе с обеспечивающими

их предметами ипотеки.