Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Правило данной статьи корреспондирует с нормой п.2 ст.354 ГК РФ. Виндикация - специфический способ защиты права собственности по истребованию имущества из чужого незаконного владения - как важнейший правовой институт включена в ст.301 ГК РФ.

     2. Появление комментируемого правила в Законе вызвано отсутствием у кредиторов

(залогодержателей) уверенности в надежности титулов прав собственности на

объекты недвижимости, закладываемых по договору об ипотеке. Например, в результате

проведения приватизации жилья в России, т.е. уже в первом звене "цепочки"

титула прав собственности, возникли дефекты, которые приводят к множеству

проблем, в том числе и при ипотеке. В частности, в настоящее время в Москве

подаются многочисленные иски по восстановлению прав детей, которые были нарушены

из-за неправильно оформленных договоров приватизации жилья. Работники прокуратуры

только в 1998 г. направили в суды 92 иска. Как правило, это является достаточным

основанием, чтобы признать всю последующую "цепочку" сделок купли-продажи

с подобными квартирами недействительной. По решению суда всех продавцов и

покупателей вместе с их семьями, задействованных в "цепочке", возвращают в

исходное состояние, в каком они были до сделки.

     Приватизация муниципального жилого фонда в Москве прошла три этапа.

     С августа 1989 г. по август 1991 г. квартиры передавались в собственность

путем нотариального оформления договора купли-продажи. В качестве продавца

выступал исполком местного Совета народных депутатов, а в качестве покупателя

- совершеннолетние жильцы квартир. Несовершеннолетние дети в эти договора,

как правило, не включались.

     С сентября по декабрь 1991 г. жилье передавалось гражданам путем нотариального

оформления от имени Московского городского Совета народных депутатов, правительства

Москвы и уполномоченных ими органов. Дети не включались.

     С января 1992 г. по настоящее время квартиры передаются путем ненотариального

оформления от Департамента муниципального жилья территориальными РЭУ. С точки

зрения участия несовершеннолетних детей этот этап делится на два периода.

     До 8 ноября 1993 г. включение в договора передачи квартир несовершеннолетних

детей могло осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.

После этого и по настоящее время невключение в договора передачи квартир несовершеннолетних

детей могло и может осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.

     Следовательно, в десятки тысяч нотариально оформленных и в сотни тысяч

ненотариально оформленных договоров приватизации столичного жилого фонда несовершеннолетние

дети не были включены.

     3. Закон охраняет интересы добросовестного приобретателя, но в ситуациях,

подобных вышеописанной, он стоит на стороне собственника имущества. Поэтому

имущество (прежде всего это касается квартир, приобретенных на вторичном рынке

жилья), являющееся предметом ипотеки, может быть изъято у залогодателя по

решению суда и ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель

вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено

ипотекой.

     4. Для обеспечения защиты от возможных дефектов права собственности существует

специальный вид страхования. В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно

мал. Страхование титула (title insuranse) - в зарубежной практике (США) защита

собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих

лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих,

но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие

от других видов страхования страхование титула - это страхование от событий,

случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем.

Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика.

Таким образом, при возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий

в практику внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют

специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет и в

том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав

на недвижимое имущество.

     5. В Российской Федерации складывается система регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, имеющая законодательную основу в виде ГК РФ и специального

Закона о госрегистрации прав, принятого в развитие положений Кодекса. Несмотря

на это, существует достаточно много оснований для оспаривания зарегистрированного

права собственности. В их основе лежит информация, которая не может содержаться

в регистрационной записи Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним. Следовательно, права добросовестного покупателя

недвижимости, которые основываются исключительно на таких записях, не могут

считаться достаточно хорошо защищенными. Такую ситуацию нельзя считать достаточно

благоприятной для развития ипотечных правоотношений.