Законы. Юриспруденция

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный)

Раздел: Право, бизнес, финансы

     Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю         

     Статья 261. Земельный участок как объект права собственности       

     Статья 262. Земельные участки общего пользования                   

                 Доступ на земельный участок                             

     Статья 263. Застройка земельного участка                           

     Статья 264. Права  на  землю  лиц,  не  являющихся собственниками  

                 земельных участков                                     

     Статья 265. Основания приобретения права пожизненного  наследуемого

                 владения земельным участком                            

     Статья 266. Владение и пользование земельным  участком   на   праве

                 пожизненного наследуемого владения                     

     Статья 267. Распоряжение   земельным    участком,   находящимся   в

                 пожизненном наследуемом владении                       

     Статья 268. Основания приобретения права  постоянного (бессрочного)

                 пользования земельным участком                         

     Статья 269. Владение  и пользование  землей  на  праве  постоянного

                 пользования                                            

     Статья 270. Распоряжение   земельным   участком,   находящимся    в

                 постоянном пользовании                                 

     Статья 271. Право  пользования  земельным  участком   собственником

                 недвижимости                                           

     Статья 272. Последствия  утраты  собственником  недвижимости  права

                 пользования земельным участком                         

     Статья 273. Переход  права  на  земельный  участок  при  отчуждении

                 находящихся на нем зданий или сооружений               

     Статья 274. Право   ограниченного   пользования   чужим   земельным

                 участком (сервитут)                                    

     Статья 275. Сохранение  сервитута  при  переходе прав на  земельный

                 участок                                                

     Статья 276. Прекращение сервитута                                  

     Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений             

     Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок               

     Статья 279. Выкуп   земельного   участка  для   государственных   и

                 муниципальных нужд                                     

     Статья 280. Права  собственника  земельного  участка,   подлежащего

                 изъятию для государственных или муниципальных нужд     

     Статья 281. Выкупная   цена  земельного  участка,  изымаемого   для

                 государственных или муниципальных нужд                 

     Статья 282. Выкуп  земельного  участка  для  государственных    или

                 муниципальных нужд по решению суда                     

     Статья 283. Прекращение  прав  владения  и  пользования   земельным

                 участком   при   его   изъятии   государственных    или

                 муниципальных нужд                                     

     Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется   в

                 соответствии с его назначением                         

     Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с  нарушением

                 законодательства                                       

     Статья 286. Порядок   изъятия   земельного   участка   ввиду    его

                 ненадлежащего использования                             

     Статья 287. Прекращение  прав на земельный участок,   принадлежащих

                 лицам, не являющимся его собственниками                

1. Вводный закон приостановил действие гл.17 ГК до введения в действие Земельного кодекса, который подлежит принятию Государственной Думой. Гл.17 ГК вступает в силу одновременно с Земельным кодексом. Дата его вступления в силу будет датой вступления в силу гл.17 ГК.

Земельный кодекс, принятый 25 апреля 1991 г., в своей большей части утративший силу, не может регулировать земельные отношения согласно нормам ГК, поскольку не отвечает его принципам. Чтобы исключить противоречие между этими актами, Вводный закон приостановил действие гл.17 ГК о земле.

ГК включил землю в число объектов гражданских прав (ст.129, 130, 164). Приостановление действия гл.17 ГК не прекращает гражданский оборот земли, поскольку земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле (п.3 ст.129). Гражданский оборот земли урегулирован второй частью ГК, федеральными законами и указами Президента РФ.

2. По Конституции (ст.9) земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему гражданскому законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему ГК государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (ст.214 ГК).

После приватизации сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной собственности, они стали собственностью бывших членов коллективов, вышедших из колхозов или совхозов, с выделением земельных долей, и работников сельскохозяйственных предприятий - на праве общей (совместной или долевой) собственности на землю (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" - Ведомости РСФСР, 1992, N 1, ст.53).

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если законом или договором между ними не установлено иное (см. Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" - Ведомости РСФСР, 1990, N 26, ст.324), находится предоставленный или приобретенный земельный участок (ст.257, 258 ГК).

Граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения и иные объекты недвижимости в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, обслуживающие эти объекты недвижимости, за плату или бесплатно (Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" - СЗ РФ, 1996, N 8, ст.740).

Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, определяются в соответствии с его назначением либо проектно-технической документацией. В том случае, если площадь предоставленного земельного участка меньше норматива либо размера, установленного проектно-технической документацией, то при наличии свободных земель она приводится в соответствие с этими нормативами.

В случае приобретения собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в общую собственность.

3. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства передаются гражданам в частную собственность в пределах среднерайонных норм бесплатно. Если земельный участок превышал установленный норматив, он оставался у землевладельца в пожизненном наследуемом владении или пользовании и у собственника было право выкупить участок в собственность по рыночной цене у местной администрации (Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" - Ведомости РФ, 1993, N 1, ст.26).

Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционные прав граждан на землю" вновь подтверждено, что за гражданами сохраняются земельные участки в полном размере, полученные до 1 января 1991 г. и находящиеся в пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими в указанных выше целях либо для дачного строительства. Они по своему усмотрению решают, выкупать или не выкупать сверхнормативную площадь земельного участка. Указом Президента РФ запрещается обязывать землевладельцев выкупать его или брать в аренду (СЗ РФ, 1996, N 11, ст.1026).

4. Собственниками земельных участков в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий могут становиться юридические и физические лица. Если собственники ранее приватизированных зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не приобрели землю под ними, то они имеют приоритет перед другими претендентами (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. "О гарантиях собственника и объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков - СЗ РФ, 1997, N 20, ст.2240).

Каждому собственнику земельного участка выдаются документы, подтверждающие право собственности на землю. Ранее были утверждены их разные формы, имеющие одинаковую юридическую силу, - государственный акт, свидетельства на право собственности на землю, подлежащие регистрации в поземельной книге.

Названным Указом Президента РФ установлено, что в дальнейшем приватизация зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства будет осуществляться, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены. В этом случае приобретается земельный участок (его доля), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. Если же отсутствуют документы, подтверждающие названные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих): под приватизированным предприятием - на дату утверждения плана приватизации; под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства - на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.

Есть особенности приватизации объектов незавершенного строительства. Право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявитель представит документы, подтверждающие приобретение незаконченного строительством объекта, право пользования земельным участком под строительство, разрешение на производство строительных работ, а также описание неоконченного строительством объекта.

Что касается приватизации придомового земельного участка, обслуживающего государственный или муниципальный жилищный фонд, где, квартиры приватизируются их нанимателями и совместно с ними проживающими членами семьи и лицами, утратившими семейные связи с нанимателем, то Закон о приватизации жилищного фонда не предусматривал передачу в собственность граждан, приватизировавших квартиры, доли придомового земельного участка (ст.5), отсылая к нормам о пользовании земельным участком, содержащимся в Земельном кодексе.

По ст.37 Земельного кодекса переход права собственности на строение в целом влечет переход и права пожизненного наследуемого владения или права пользования земельными участками.

Следовательно, ни приватизационный закон, ни тем более устаревший Земельный кодекс не решают прямо и недвусмысленно вопрос о праве собственности на долю придомового земельного участка собственника приватизированной квартиры. Разрешая иметь в собственности земельный участок для ведения жилищного строительства, Закон не решал проблему приобретения в собственность доли придомового земельного участка гражданам вместе с приватизацией жилого помещения.

ГК, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, не назвал его в составе придомовый земельный участок (см. коммент. к ст.290). Он назван лишь Законом о товариществах собственников жилья (ст.1, 7), принятым во исполнение ГК (см. коммент. к ст.291).

Разграничивая понятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья" (см. коммент. к ст.291), названный Закон предусмотрел право собственности на долю придомового земельного участка у каждого собственника помещения в кондоминиуме независимо от того, объединяются ли они в товарищество собственников жилья или нет. Таким образом, собственник помещения становится собственником доли придомового земельного участка в силу факта права собственности на помещение, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, будет ли собственником помещения юридическое лицо или гражданин или иные субъекты права собственности.

Распространив сферу действия на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, названный Федеральный закон (ст.4) решил вопрос о наделении в собственность земельными участками всех участников такого рода правоотношений.

Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами. По действующему Земельному кодексу (ст.80) только жилищно-строительным и жилищным кооперативам выдавался документ, удостоверяющий право на землю. Земли под государственное жилищное строительство отводились управлениям (отделам) капитального строительства местной исполнительной власти как единому заказчику жилищного строительства города (области, края, республики) и предприятиям, учреждениям, организациям (ст.75 Земельного кодекса).

Поэтому по Закону о товариществах собственников жилья (ст.11) в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые дома и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, в нормативных размерах передаются в общую долевую собственность собственников помещений. Сверхнормативная территория, если она расположена в границах жилой группы или двора кондоминиума, может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума. Если собственники или товарищество собственников откажутся от приобретения в собственность или в аренду сверхнормативных территорий, то они остаются в государственной или муниципальной собственности. Нормативная часть земельного участка передается бесплатно, сверхнормативная - продается.

Для вновь строящихся объектов в кондоминиуме размеры земельных участков определяются по градостроительным нормативам исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке, доступа ко всем частям имущественного комплекса (ст.10).

5. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (СА РФ, 1993, N 44, ст.4191) предусмотрел право граждан и юридических лиц - собственников земельных участков продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов в том числе с иностранными инвестициями. Граждане и юридические лица могут образовывать общую (совместную, долевую) собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).

Законом РФ от 23 декабря 1992 г. предусмотрена нотариальная форма удостоверения договора купли-продажи (купчая) земельного участка. Утверждена форма типового договора.

Во второй части ГК (_7 гл.30) регулируются отношения продажи объектов недвижимости, в том числе и земли. ГК не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-продажи недвижимости.

Ст.552 ГК урегулировала права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на земле недвижимости, а ст.553 - права на недвижимость при продаже земельного участка. Урегулированы права на земельный участок при аренде зданий и сооружений и на случай его продажи (ст.652, 653 ГК). Правила купли-продажи применяются и к договору мены (гл.31 ГК). Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. К переданному по договору ренты за плату земельному участку применяются правила купли-продажи (ст.585, 586 ГК).

6. Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (СЗ РФ, 1996, N 10, ст.880) предусмотрено, что залогодателем может быть не только собственник земельного участка, но и субъект права хозяйственного ведения, права которого зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здания, жилые дома, сооружения могут быть предметом ипотеки только одновременно с ипотекой по тому же договору в отношении земельного участка, на котором находится это предприятие, здание, сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При предоставлении кредита на жилищное строительство об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством жилища вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.

7. Основные отношения застройки земельного участка (ст.263 ГК) урегулированы Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1995, N 47, ст.4473). Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника путем выкупа или продажи с публичных торгов либо ненадлежащего использования земли (ст.279 - 286) также предусмотрен в гл.17. Но руководствоваться в этом случае следует Земельным кодексом и Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

8. Таким образом, недействующие нормы гл.17, регулирующей общие положения о праве собственности на землю, оказались восполненными другими нормами частей первой и второй ГК, федеральными законами и указами Президента РФ, обеспечивающими земельный оборот. Однако без гл.17 акты действующего законодательства не раскрывают содержания ряда земельных прав (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования им, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), что создает практические трудности.