Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

4. Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК этого понятия нет; например, в ст. 29 относительно

коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые

в нормативных актах запись "коммунальные квартиры" появилась в Примерных правилах

(в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах (ст.

12, 16 и др.). Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень

жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в ч. 2 данной

статьи говорится, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации

коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат - так

записано в Законе) может быть решен положительно. "Примерным положением о

бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", утв. Решением

Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4, установлено, что

приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех

нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних

и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. Согласно "Положению

о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве", утв. Указом

Президента РФ "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности

в г. Москве" от 12.01.92 N 16 (в ред. Указа Президента РФ от 01.04.96 N 464),

жилые помещения в коммунальных квартирах могут быть приватизированы с согласия

всех проживающих в квартире нанимателей на приобретение жилья в собственность.

На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех

комнат в квартире.

  Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых

военных городках, служебных) практически не возникает вопросов относительно

запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир

имелись разные мнения.

  Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали,

что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать

граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы))

и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не

приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире,

в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое

помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что

разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями,

которые являются общими (коридор, кухня и др.). Кроме того, в ряде регионов

(в том числе в г. Москве) считали, что этот порядок должен определяться с

учетом местных условий.

  Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации

жилых помещений приводили в свою пользу по крайней мере два обстоятельства.

Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления

разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется.

Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Основ освобождающиеся жилые помещения

(комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели.

Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы

и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы

и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться

им по своему усмотрению.

  В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд

РФ принял Постановление "По делу о проверке конституционности отдельных положений

статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации" в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного

суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова" от 03.11.98

N 25-П, в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей

приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей

Конституции РФ (ст 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу

является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно

после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная

с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок

приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. При этом такой порядок

должен применяться независимо от того, будут или нет внесены соответствующие

изменения в Закон о приватизации и в другие нормативноправовые акты, касающиеся

этого вопроса.