|
Постатейный
комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации
2000
Принятые сокращения
1. Нормативные правовые акты
ГК РФ - Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 г.; Гражданский кодекс РФ, часть вторая от 26 января 1996 г.
ГК РСФСР - Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.
ГПК - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.
ЖК - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.
Закон о приватизации - Закон РФ "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г.
Местные правила - Правила учета граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений, принятые
органами государственной власти субъектов Российской Федерации
Основы - Закон РФ "Об основах федеральной жилищной
политики" от 24 декабря 1992 г.
Примерные правила - Примерные правила учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в
РСФСР (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г.)
СК - Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г.
УК - Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г.
2. Официальные издания
БНА (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень нормативных актов
министерств и ведомств (СССР, РСФСР, РФ)
БВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда (СССР,
РСФСР, РФ)
Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета
(СССР, РСФСР); Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета
(РСФСР, РФ)
ВВАС - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации
ВКС - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации
РВ - "Российские вести"
РГ - "Российская газета"
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
Собрание актов РФ - Собрание актов Президента и
Правительства Российской Федерации
СП СССР - Собрание постановлений Правительства СССР
СП (РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Правительства
(РСФСР, РФ)
СУ РСФСР - Собрание уложений РСФСР
3. Прочие сокращения
БТИ - бюро технической инвентаризации
гл. - глава, главы
коммент. - комментарий
п. - пункт, пункты
подп. - подпункты
разд. - раздел
ред. - редакция
с. - страница, страницы
сб. - сборник
сл. - следующие
см. - смотри
ср. - сравнить
ст. - статья, статьи
т.д. - так далее
т.е. - то есть
т.к. - так как
т.н. - так называемый (-ая, -ое, -ые)
утв. - утвержденный (-ая, -ое, -ые)
ФЗ - федеральный закон
ч. - часть, части
Постатейный комментарий к жилищному законодательству
Российской Федерации
Комментарий к Постановлению Верховного
Совета Российской Федерации
"О введении в
действие Закона Российской Федерации "Об основах
федеральной жилищной политики"" от
24 декабря 1992 г.
Комментарий к Закону Российской
Федерации "Об основах федеральной
жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1
Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР
Комментарий к Постановлению
Верховного Совета РСФСР "О введении в
действие Закона РСФСР "О приватизации
жилищного фонда в РСФСР"" от 4
июля 1991 г.
Комментарий к Закону Российской Федерации
"О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1
|
Комментарий к Постановлению Верховного
Совета Российской Федерации "О введении в действие Закона Российской
Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"" от 24
декабря 1992 года
Комментарий к Преамбуле
1. За период со дня принятия в Основы
трижды вносились изменения и дополнения: Федеральным законом от 12.01.96 N
9-ФЗ - в ст. 15, 16 и 18 по вопросу оплаты жилья и коммунальных услуг
2. В чем состоят основные причины и цели
проведения жилищной реформы?
3. В ч. 1 преамбулы Основ говорится, что
они устанавливают общие начала правового регулирования жилищных отношений при
становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в
жилищной сфере
4. Учитывая, что формирование рыночных
отношений в жилищной сфере для многих граждан, особенно малоимущих, связано и
с материальными издержками
Раздел I Общие положения
Комментарий к статье 1
1. В настоящей статье даются основные
понятия, которые должны использоваться при применении Основ и других актов
жилищного законодательства
2. ЖК и другие законодательные акты не
содержат понятия жилищная сфера
3. В Основах понятие недвижимость дано
применительно к жилищной сфере
4. Определение понятия жилищный фонд
отличается от аналогичного определения жилищного фонда
5. На основании данной статьи в
Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации,
утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301
6. В данной статье в определении понятия
социальная норма площади жилья дается только одно его назначение - этой
нормой должны руководствоваться при предоставлении компенсаций
7. В статье даны определения понятий
договор найма и договор аренды, в которых отражены особенности этих видов
договоров
8. Федеральным законом О внесении
изменений и дополнений в Закон Российской Федерации Об основах федеральной
жилищной политики от 21.04.97 N 68-ФЗ в ст. 1 Основ внесены изменения и
дополнения
9. Понятие застройщик в данной статье
имеет более широкое содержание по сравнению с ранее действовавшим
законодательством, которое имело в виду, как правило, организацию
Комментарий к статье 2
1. Право граждан на жилище закреплялось
в Конституции СССР 1977 г. и Конституции РСФСР 1978 г
2. В связи с тем, что Основы, как
сказано в преамбуле, определяет "основные принципы реализации
конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых
социально-экономических условиях
3. Провозглашенное ч. 1 настоящей статьи
Основ право граждан на жилище предусматривается обеспечивать несколькими
способами
4. Между тем следует иметь в виду, что через
год после вступления в силу Основ была принята новая Конституция РФ
Комментарий к статье 3
1. Данная статья устанавливает
обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления
по обеспечению права граждан на жилище
2. В данной статье названа часть
обязанностей органов государственной власти и органов местного самоуправления
в обеспечении права граждан на жилище
3. Порядок учета жилищного фонда
определен Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301
4. Порядок учета граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений по договору
социального найма определяется органами государственной власти Российской
Федерации
5. Вопросы оплаты жилья и коммунальных
услуг регламентируются ст. 15 Основ и ст. 55 ЖК
Комментарий к статье 4
1. Ст. 3 устанавливает обязанности
органов государственной власти и органов местного самоуправления по
обеспечению права граждан на жилище
2. Вопросы, касающиеся градостроительной
деятельности, содержатся в ст. 20 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N
72-ФЗ
3. Ч. 2 настоящей ст. предусматривается
ответственность за невыполнение обязательств по использованию жилищного фонда
Комментарий к статье 5
1. В данной статье и ст. 18-21 ЖК см.
коммент. к указанным статьям не раскрывается само понятие управление жилищным
фондом
2. По сравнению с нормами указанных
статей ЖК в настоящей статье говорится не только о государственном и
муниципальном жилищном фонде
3. В статье говорится об участии граждан
и других субъектов жилищных правоотношений в управлении жилищным фондом по
месту жительства
Раздел II Собственность в
жилищной сфере
Комментарий к статье 6
1.Понятие любого недвижимого имущества
недвижимости дано в ст. 130 ГК РФ
2. В ч. 1 данной статьи перечисляются
формы собственности
3. В ч. 1 также говорится о том, что
недвижимость в том числе жилищный фонд может переходить из одной формы
собственности в другую
4. В ч. 2 раскрывается содержание права
собственности на недвижимость в жилищной сфере: собственник вправе совершать
любые действия в отношении своего имущества
5. По вопросу передачи приобретения
жилья на основании различных сделок с жилыми помещениями см. коммент. к ст.
19 Основ.
6. В ч. 3 провозглашен принцип, который
характерен для частной формы собственности любого имущества, находящегося в
собственности физических или юридических лиц в рыночных отношениях
7. По вопросу регистрации недвижимости, в
том числе жилья, следует иметь в виду следующее
Комментарий к статье 7
1. В данной статье дана классификация
жилищного фонда в зависимости от форм собственности
Комментарий к статье 8
1. Данная статья изложена в редакции ФЗ
от 21.04.97
Комментарий к статье 9
1. В ч. 1 говорится о переходе
государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму
собственности
2. В ч. 2 говорится о ликвидации
общественных объединений
3. Ч. 3 данной статьи предоставлено
право гражданам, имеющим строения на садовых и дачных участках, переоформлять
их в качестве жилых помещений
Комментарий к статье 10
1. Ст. 1 Основ дает определение понятия
недвижимость в жилищной сфере, а ст. 6 указывает, что недвижимость в жилищной
сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной, государственной,
муниципальной и иной собственности
Раздел III Обеспечение граждан
жилищем, пользование жилищным фондом, социальные гарантии в жилищной сфере
Комментарий к статье 11
1. В ЖК такого понятия, как социальная
норма площади жилья, нет. Вместе с тем он содержит другие понятия: норма
жилой площади
2. В ст. 1 Основ дано определение
понятия социальная норма площади жилья
3. В настоящее время понятие социальная
норма площади жилья нашло развитие в Концепции реформы жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации
4. В субъектах Российской Федерации этот
вопрос решается по-разному
Комментарий к статье 12
1. Принципиальное значение данной статьи
заключается в том, что в ней дано определение понятия жилищного фонда
социального использования
2. В ч. 1 ст. 12 жилищный фонд
социального использования представлен как совокупность жилых помещений,
заселяемых на условиях договора найма
3. Приватизация жилых помещений
осуществляется в соответствии с Законом о приватизации
Комментарий к статье 13
1. В ЖК данному вопросу посвящена гл. 1
разд. III, которая называется Предоставление жилых помещений в домах государственного
и общественного жилищного фонда
2. Ст. 13 Основ относит вопрос
определения порядка и условий предоставления жилого помещения по договору
социального найма к компетенции органов государственной власти РФ и субъектов
РФ
3. Статья не содержит каких-либо
основополагающих норм относительно изменения порядка и условий предоставления
жилья гражданам
4. Что касается решения вопросов, какой
государственный орган субъекта РФ законодательный или орган исполнительной
власти должен определять порядок и условия предоставления жилья и какой
правовой акт
5. По вопросу заселения жилых помещений
на основании ордера см. коммент. к ст. 21 Основ и ст. 47 ЖК
Комментарий к статье 14
1. В статье затрагиваются по крайней
мере три вопроса: о видах жилищного фонда, в которых предоставляются гражданам
жилые помещения по договору найма
2. В ч. 1 настоящей статьи как и в ч. 1
ст. 12 говорится о предоставлении жилого помещения по договору социального
найма в пределах нормы жилой площади
3. Следует иметь в виду, что в
соответствии с Конституцией РФ 1993 г. предоставление жилых помещений по
договору социального найма предусмотрено не всем нуждающимся в жилье
гражданам
4. В ч. 3 настоящей статьи указываются
стороны договора
Комментарий к статье 15
1. Ранее до принятия Основ порядок
оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги регулировался ст. 55-57 ЖК
2. В настоящее время по вопросу оплаты
за жилье следует руководствоваться данной статьей, а не ЖК
3. Указанным постановлением отмечено,
что оно принято в соответствии со ст.15 Основ основная цель обновления
постановления
4. Компенсации субсидии на оплату жилья
и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной
власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в
пределах социальной нормы площади жилья
5. Указом Президента РФ О реформе
жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации от 28.04.97 N 425
одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской
Федерации
6. Какова сегодня доля расходов
населения на эти цели?
7. Согласно Закону г. Москвы Основы
жилищной политики в городе Москве от 11.03.98 оплата жилья в государственном,
муниципальном и частном жилищном фонде
8. Ч. 6 данной статьи предусмотрено
выселение граждан из жилых помещений, если ими в течение шести месяцев не
производится оплата жилья и коммунальных услуг
Комментарий к статье 16
1. Название настоящей статьи является
слишком общим не конкретизировано, о каком пользовании коммунальными
квартирами идет речь
2. Согласно ЖК см. ст. 28, 101 и др.
жилые помещения предоставляются гражданам, как правило, в виде отдельной
квартиры
3. Цель настоящей статьи как и ст. 46 ЖК
- улучшение жилищных условий граждан, в том числе обеспечение их жилыми
помещениями в виде отдельной квартиры
4. В ч. 1 говорится лишь об
изолированных жилых помещениях см. ст. 52 ЖК, которые могут быть заселены в
порядке, установленном настоящей статьей
5. В ч. 1 и 2 установлена очередность на
заселение освобождающихся изолированных комнат
6. Ч. 3 предусмотрен и четвертый вариант
заселения комнат в коммунальных квартирах и соответственно улучшения жилищных
условий, проживающих в них
7. Следует иметь в виду поскольку в
самой статье об этом не говорится, что право на заселение освобождающихся
жилых помещений возникает только у граждан
8. Правила ч. 4 применяются только в том
случае, если не реализованы правила ч. 1-3 настоящей статьи; жилые помещения
в таком случае заселяются в общем порядке
Комментарий к статье 17
1. Понятие договора аренды дано в ст. 1
Основ, где говорится о предоставлении в аренду недвижимости в жилищной сфере,
включая жилые помещения
2. Впервые упоминание об аренде жилых
помещений как о самостоятельном договоре в жилищной сфере появилось в ЖК
3. В ч. 1 закреплено, что в качестве
арендодателей выступают собственники жилищного фонда
4. В ч. 1 также установлено, что для
использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь
определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищного фонда
5. Ч. 2 установлено, что порядок, сроки
и условия аренды определяются договором между арендатором гражданином или
юридическим лицом и арендодателем
6. Ч. 3 предусмотрено получение согласия
на передачу жилых помещений на основе договоров аренды иным лицам юридическим
лицам и гражданам всех проживающих в этих домах совершеннолетних граждан
7. ГК РФ установил принципиально новый
подход к заключению договоров аренды на жилые помещения, так как такой вид
гражданско-правового договора им не предусмотрен
Комментарий к статье 18
1. В отличие от договора социального
найма оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается по
соглашению сторон собственником либо уполномоченным собственником лицом
органом и арендатором
2. В ч. 3 говорится только о возможности
предоставления гражданам, арендующим жилье, компенсаций субсидий с учетом
совокупного дохода семьи и действующих льгот
3. В ч. 4 предусмотрено выселение
граждан, если длительное время в течение шести месяцев не производится оплата
жилья и коммунальных услуг по договору аренды
4. Учитывая, что договор аренды жилого
помещения не предусмотрен новым ГК РФ
Комментарий к статье 19
1. В Основах снимаются всякие
ограничения, касающиеся осуществления права собственности на недвижимость в
жилищной сфере
2. Настоящая статья посвящена
приобретению права частной собственности на жилье у граждан
3. Приватизация жилых помещений
осуществляется только гражданами физическими лицами в соответствии с Законом
о приватизации
4. Участие в жилищных и
жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах само по себе не является
основанием для возникновения права собственности на квартиру
5. В п. 4 комментируемой статьи в
качестве основания приобретения права собственности на жилье указывается лишь
купля-продажа
6. Купля-продажа жилых помещений - одна
из наиболее распространенных сделок
7. В условиях рыночных отношений
расширилось применение договора мены жилого помещения
8. Граждане могут передавать в
собственность других лиц жилые помещения по договору дарения
9. В соответствии с ГК РФ гл. 33
имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность
10. Договор пожизненного содержания с
иждивением ст. 601 ГК РФ – разновидность договора пожизненной ренты
11. Ч. 2 комментируемой статьи
установлено, что часть жилья в домах государственного и муниципального
жилищных фондов может быть продана
12. Ч. 3 настоящей статьи запрещается
продажа заселенных квартир и домов, занимаемых по договору социального найма
или аренды, другим лицам без согласия проживающих в них совершеннолетних
граждан
13. Ч. 4 статьи не предусматривается
обязательное предоставление компенсаций субсидий на оплату жилья и
коммунальных услуг гражданам, имеющим жилые помещения в собственности
Комментарий к статье 20
1. Данная статья по-новому регулирует
отношения, касающиеся обмена жилых помещений: она предусматривает обмен жилых
помещений, занимаемых по договору найма
2. В ч. 3 записано, что обмен жилых
помещений оформляется в установленном порядке
3. В ч. 3 говорится о том, что в обмене
жилых помещений не допускаются административные ограничения
4. Следует отличать данный обмен жилых
помещений договор об обмене жилых помещений
Комментарий к статье 21
1. В коммент. к ст. 7 Основ указываются
с учетом норм Конституции РФ и ГК РФ три вида жилищного фонда: частный,
государственный и муниципальный
2. По договору найма по новой
терминологии: по договору социального найма жилого помещения
3. В комментируемой статье в качестве
другого основания для заселения жилого помещения называется договор аренды
4. Частный жилищный фонд может
находиться в собственности физических лиц граждан или юридических лиц не
относящихся к государственным и муниципальным организациям
Раздел IV Регулирование земельных
отношений, строительства, содержания и ремонта жилья. Налогово-кредитная
поддержка жилищной реформы
Комментарий к статье 23
1. Понятие застройщик дано в ст. 1
Основ. Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует
строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов
2. Ст. 22 Градостроительного кодекса РФ
определены полномочия органов государственной власти субъектов Российской
Федерации в области градостроительства
3. Согласно Основам граждане имеют
право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества,
размеров и стоимости
4. В целях реализации права
собственности граждан на землю был принят Закон РФ О праве граждан Российской
Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных
участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства
5. Градостроительным кодексом РФ ст. 66
предусмотрена ответственность, в том числе административная, за нарушение
законодательства Российской Федерации о градостроительстве
Комментарий к статье 24
1. В статье установлен принцип
осуществления проектирования, строительства и реконструкции жилищного фонда -
указанные работы должны размещаться
2. Вопросы оказания услуг по содержанию
и ремонту жилищного фонда нашли закрепление в Концепции реформы
жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом
Президента РФ от 28.04.97 N 425
Комментарий к статье 25
1. Данная статья посвящена вопросу
оказания помощи гражданам со стороны государственных органов и органов
местного самоуправления в строительстве или приобретении жилья
2. Согласно Основам граждане имеют
право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества,
размеров и стоимости, в том числе путем строительства, Купли продажи и
по другим основаниям
3. По постановлению Правительства РФ от
N 937 субсидии предоставляются гражданам по их желанию, если они нуждаются в
улучшении жилищных условий и состоят на учете по предоставлению жилой площади
4. Согласно Указу Президента РФ от
10.06.94 N 1180 и Положению о жилищных кредитах, утвержденному этим Указом
Комментарий к статье 26
1. Налог на имущество физических лиц
установлен Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" от
09.12.91 N 2003-1
2. Кроме того, от налогов,
установленных указанным Законом включая на жилье, освобождены
Комментарий к статье 27
Комментарий к статье 28
1. Ч. 1 предусмотрено, что труд
граждан, самостоятельно осуществляющих индивидуальное жилищное строительство
2. В ч. 2 перечислены некоторые
категории граждан военнослужащие, беженцы и др. которым
законодательством могут быть установлены жилищные льготы
Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР
Комментарий к Преамбуле
1. Многие положения ЖК, принятого
Верховным Советом РСФСР в 1983 г., устарели и входят в противоречие с новой
Конституцией РФ 1993 г.
2. Что касается названных в преамбуле
государственных задач обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение
срока его службы и повышения уровня благоустройства жилых домов
Раздел I Общие положения
Комментарий к статье 1
1. В данной статье делается ссылка на
Конституцию СССР 1977 г. и Конституцию РСФСР 1978 г., которые утратили
силу
2. Конституция РФ 1993 г. также
содержит специальную статью ст. 40, которая включена в гл. 2 Права и свободы
человека и гражданина
3. Малоимущим, иным указанным в законе
гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за
доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных
фондов
Комментарий к статьям 2 и 3
1. Жилищное законодательство
представляет собой систему нормативно-правовых актов, регулирующих
определенный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением
жилищной потребности граждан
2. Согласно Конституции РФ ст. 72
жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации
и субъектов Российской Федерации
3. Одновременно нужно подчеркнуть, что
нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать
новому Гражданскому кодексу Российской Федерации
Комментарий к статье 4
1. Понятие жилищный фонд употребляется
в жилищном законодательстве давно
2. Здесь уместно определиться и с
понятием жилое помещение, поскольку жилищный фонд состоит из жилых
помещений
Комментарий к статье 5
1. В статье дается традиционная
классификация, используемая в жилищном законодательстве, - по принадлежности
к формам собственности
2. Правильная классификация жилищного
фонда имеет принципиальное значение с точки зрения использования каждого его
вида
3. От имени Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации и муниципальных образований права собственника
жилищного фонда осуществляют согласно ст. 125 ГК РФ соответствующие органы и
лица
Комментарий к статье 6
1. В ст. 5 ЖК см. коммент. к указанной
ст. под государственным жилищным фондом подразумевается жилищный фонд,
принадлежащий государству
2. Ч. 2 ст. 6 в свою очередь
подразделяет государственный жилищный фонд, находящийся в ведении местных
Советов народных депутатов
3. Ч. 2 ст. 6 следует применять с
учетом положений ст. 9 Основ, в частности следует иметь в виду, что
ведомственный жилищный фонд может передаваться в ведение органов местного
самоуправлении
Комментарий к статье 7
1. В ст. 4 ЖК установлено, что жилищный
фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других
строениях
2. В ч. 2 ст. 7 содержится запрещение
на предоставление размещение в жилых домах помещений для нужд промышленного
характера
Комментарий к статье 8
1. Ч. 1 ст. 8 установлено, что на
основании проводимого компетентными органами обследования определяется
состояние жилых домов и жилых помещений
2. Порядок проведения обследования
состояния жилых домов и жилых помещений, а также признание их непригодными
для проживания
Комментарий к статье 9
1. В ч. 1 говорится о государственном и
общественном жилищном фонде, что не соответствует правильной классификации
жилищного фонда
2. Перевод пригодных для проживания
жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального
жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило, поскольку они
должны использоваться по назначению
3. Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилых
помещений в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным
законодательством, т.е. данной статьей ЖК
4. Согласно Положению о государственной
жилищной инспекции в Российской Федерации
Комментарий к статье 10
1. В ч. 1 указаны способы реализации
вопроса гражданами права на жилище: получение жилого помещения по договору
найма
2. В ч. 2 говорится о предоставлении
жилых помещений по договору социального найма и в домах жилищно-строительных
кооперативов в бессрочное пользование
3. В ч. 5 перечислены основные
обязанности граждан, связанные с пользованием жилым помещением
Комментарий к статьям 11 – 15
1. Компетенция соответствующих органов
государственной власти и органов местного самоуправления в области
регулирования жилищных отношений существенно изменилась
2. Ст. 13, 14 и 15 относительно
компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления
следует также применять с учетом ст. 3 Основ
Раздел II Управление жилищным
фондом
Комментарий к статьям 16 – 17
1. В ст. 16 перечислены действующие на
период принятия Основ жилищного законодательства СССР и союзных республик
1981 г. и ЖК 1983 г. государственные органы
2. В настоящее время, после принятия
Конституции РФ 1993 г. и изменения системы органов власти, вопросы,
касающиеся государственного управления в области использования и обеспечения
сохранности жилищного фонда
3. Кроме того, согласно ГК РФ и Основам
наряду с указанными выше государственными органами в частном жилищном
фонде его управление должно осуществляться непосредственно
собственником
Комментарий к статьям 18 – 21
1. В ч. 1 и 3 ст. 18 предусмотрено
участие профсоюзов, других общественных организаций, трудовых коллективов, а
также граждан в управлении жилищным фондом и обеспечении его
сохранности.
2. Ст. 18 была дополнена ч. 2 позднее в
целях расширения прав трудовых коллективов
3. Положение о домовом комитете в
государственном жилищном фонде утверждено Постановлением Совета Министров
РСФСР и ВЦСПС от 09.08.68 N 548
Комментарий к статье 22
1. В статье перечислены основные
функции жилищно-эксплуатационной организации, т.е. специализированной
организации, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию
государственного и общественного жилищного фонда
2. Действующее гражданское
законодательство предусматривает виды юридических лиц
3. Одна из основных функций
жилищно-эксплуатационной организации та, что она является наймодателем по
договору
4. Типовое положение об управлении
домами, эксплуатационной конторе
Комментарий к статье 23
1. Передача части ведомственной жилой
площади местным Советам народных депутатов и другим организациям
2. Данная статья на территории
Российской Федерации в настоящее время не применяется, поскольку
законодательством Российской Федерации
Комментарий к статье 24
1. Долевое участие в жилищном
строительстве предприятий, учреждений, организаций - наиболее
распространенный способ ведения городского жилищного строительства
2. Споры по данному вопросу в
соответствии с действующим законодательством рассматриваются арбитражными
судами
3. Ч. 2 ст. 24 практически утратила
силу в связи с тем, что организации-дольщики в настоящее время не должны
передавать часть жилой площади органам местного самоуправления и другим
органам
Комментарий к статье 25
1. В настоящее время по данному вопросу
следует руководствоваться Положением о государственном учете жилищного фонда
в Российской Федерации
2. Следует различать понятия
государственный учет жилищного фонда и государственная регистрация прав
на недвижимое имущество
Комментарий к статьям 26 и 27
1. Ст. 26 и 27 ЖК посвящены
государственному управлению в области использования и сохранности жилищного
фонда
2. В связи с переходом на новую систему
оплаты жилья и коммунальных услуг и новым порядком предоставления гражданам
компенсаций субсидий при оплате жилья и коммунальных услуг
Раздел III Обеспечение граждан
жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями
Глава 1 Предоставление жилых
помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда
Комментарий к статье 28
1. Исходя из соответствующих положений
гражданского и жилищного законодательства, касающихся форм собственности и
видов жилищных фондов
2. В данной статье говорится о
предоставлении жилых помещений на условиях договора найма
3. Предоставление жилого помещения на
условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья
гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий
4. Законодательством установлен еще ряд
условий, при которых у гражданина возникает право на получение жилой
площади
5. ЖК т. 10 и 28 установлен одинаковый
порядок принятия на учет и обеспечения жилыми помещениями граждан независимо
от вида жилищного фонда
Комментарий к статье 29
1. Нуждающимися в улучшении жилищных
условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного
члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской
Федерации
2. Возникают вопросы относительно
признания нуждающимися в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в
жилом помещении доме, не отвечающем установленным санитарным и техническим
требованиям
3. Признаются нуждающимися граждане,
проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи
имеются больные
4. Проживающие по две и более семьи в
смежных неизолированных комнатах признаются нуждающимися в жилье, если между
семьями нет родственных отношений
5. Вопрос о признании граждан,
проживающих в общежитии, нуждающимися в улучшении жилищных условий, должен
решаться только при наличии общих требований
6. Граждане, пользующиеся жилыми
помещениями по договору найма поднайма, признаются нуждающимися в улучшении
жилищных условий на основании следующих критериев
7. Наиболее полный перечень оснований
признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий содержат местные
правила
8. На практике часто возникает вопрос:
влияют ли на установление нуждаемости в жилье размер кухни, мест общего
пользования в квартире и т.п
Комментарий к статье 30
1. В соответствии с действующим
законодательством граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных
условий
2. Учет граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий по месту жительства, осуществляется органами
местного самоуправления
3. Равным правом на получение жилого
помещения по прежнему месту работы пользуются пенсионеры
Комментарий к статье 31
1. Данная статья касается непосредственно
порядка принятия на учет граждан, которые по утановленным законодательством
основаниям, являются нуждающимися в улучшении жилищных условий
2. Для принятия на учет гражданином
подается заявление
3. Заявления о принятии на учет
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматриваются в течение
одного месяца
Комментарий к статье 32
Комментарий к статье 33
1. В ч. 1 установлен принцип
обеспечения граждан жильем в порядке очередности: жилое помещение должно им
предоставляться, исходя из времени принятия их на учет
2. Принятые на учет граждане должны
включаться в соответствующие списки
3. На практике иногда составляют единый
список лиц, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений, в той
последовательности, в которой они указаны в ст. 36 ЖК
Комментарий к статье 34
1. Очередность на получение жилых
помещений может быть перенесена только работникам, состоящим на учете по
месту работы
2. В ст. 34 нет указаний о том, может
ли очередность на получение жилых помещений переноситься на более поздние
сроки за первое правонарушение или только при его повторении
Комментарий к статье 35
1. Ст. 30 предусмотрено ведение учета
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на государственных и
муниципальных предприятиях
Комментарий к статье 36
1. Настоящей статьей определен перечень
категорий граждан, пользующихся правом на первоочередное предоставление жилых
помещений
2. Перечисленные в статье граждане
должны включаться в отдельные списки на предоставление жилых помещений
3. Данной статьей Кодекса и другим
федеральным законодательством не предусмотрено предоставление жилой площади в
льготном порядке лицам только единожды
4. При применении ст. 36 ЖК возникают
вопросы, касающиеся отнесения граждан к лицам, имеющим право на
первоочередное получение жилых помещений
Комментарий к статье 37
1. В статье перечислены случаи, когда
жилое помещение предоставляется гражданам вне очереди
2. Само понятие внеочередное
предоставление жилого помещения как бы подразумевает, что оно должно
предоставляться без всякой очереди
3. Относительно действия п. 3 данной
статьи следует иметь в виду, что его нужно применять с учетом ст. 182 КЗоТ
РФ
Комментарий к статье 38
3. Норма жилой площади имеет
практическое значение и в других случаях, например при решении вопроса о
предоставлении дополнительной жилой площади
Комментарий к статье 39
1. Данной статьей предусмотрено
предоставление отдельным категориям граждан дополнительной жилой площади, то
есть жилой площади сверх нормы - 12 кв. м на человека
2. Конкретного перечня всех категорий
граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, данная статья не
содержит
3. До принятия Основ 1981 г. и ЖК
вопрос о предоставлении дополнительной площади решался по усмотрению органов
организаций
Комментарий к статьям 40 – 41
1. В ст. 40 указаны требования, которым
должны отвечать предоставляемые гражданам жилые помещения по договору
социального найма
2. В указанной статье названы три
требования, которым должны соответствовать жилые помещения
3. В ст. 40 нет прямой записи, что
жилое помещение должно предоставляться на территории данного населенного
пункта
4. В ст. 41 указаны дополнительные
требования, которым должны соответствовать жилые помещения
Комментарий к статье 41.1
Комментарий к статьям 42 – 46
1. Указанными статьями Кодекса, а также
п. 31-46 Примерных правил определен порядок предоставления жилых помещений по
договору социального найма
2. Местная администрация, администрация
предприятия и учреждения обязаны ежегодно составлять из числа взятых на учет
в порядке очередности граждан списки лиц
3. Ст. 45 ЖК предусмотрено повторное
заселение жилых помещений, освободившихся в домах, построенных с привлечением
средств предприятий
4. Ст. 46 ЖК определен порядок
заселения освобождающихся жилых помещений в коммунальных квартирах
Комментарий к статье 47
1. Согласно ст. 52, 62 и 73 Закона РФ О
местном самоуправлении в Российской Федерации от 06.07.91 N 1550-1
2. Ордер выдается после принятия в
установленном порядке решения о предоставлении конкретного жилого помещения
гражданину органом местного самоуправления
3. Форма ордера установлена Примерными
правилами и дана в прил. N 4 Примерных правил.
Комментарий к статье 48
1. Статьей предусматривается только
судебный порядок признания ордера недействительным
2. Необходимо иметь в виду, что с
исковым заявлением в суд по данному вопросу может обратиться не всякое лицо
Комментарий к статье 49
1. В соответствии с данной статьей
Кодекса Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84 N 335
2. Некоторые положения Примерных правил
устарели, несмотря на то, что в них вносились изменения
Глава 1.1 Приобретение гражданами
жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда
(введена Законом РСФСР от 06.07.91 N 1552-1// Ведомости РСФСР. 1991. N 28.
Ст. 963)
Комментарий к статьям 49.1 - 49.2
1. Ст. 49.1, дополнившей ЖК в 1991 г.,
предусмотрен новый способ улучшения жилищных условий граждан, который
характерен для рыночной экономики
2. Правовая основа функционирования
рыночного механизма
3. В соответствии со ст. 218 ГК РФ
право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на
основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении
этого имущества
4. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
Комментарий к статье 49.3
1. В данной статье закрепляется порядок
возмещения гражданам за жилое помещение, находящееся в их собственности, в
связи со сносом жилого дома для государственных нужд
2. Следует отличать условия
предоставления жилого помещения, предусмотренные настоящей статьей, от
условий, которые установлены ст. 92 ЖК
3. Положения данной статьи
соответствуют нынешней Конституции РФ, где в ст. 35 заложены основы
принудительного лишения права собственности на жилое помещение
Глава 2 Пользование жилыми
помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда
Комментарий к статье 50
1. В соответствии с гражданским
законодательством в настоящее время следует говорить о государственном и
муниципальном жилищном фонде и договоре социального найма жилого помещения
2. В настоящее время сохраняют свое
действие принятые в соответствии с данной статьей Правила пользования жилыми
помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР
Комментарий к статье 51
1. В настоящее время вопросы найма
жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного
законодательства
2. Согласно ст. 672 ГК РФ договор
социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в
порядке, предусмотренном жилищным законодательством
3. Договор социального найма жилого
помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда
заключается на основании ордера, т.е. административного акта
4. Договор социального найма
5. Здесь важно отметить, что согласно
ст. 14 Основ указанный договор заключается с гражданами, вновь получившими
жилое помещение
Комментарий к статье 52
1. Согласно ч. 1 ст. 52 в качестве
предмета договора социального найма может быть только изолированное жилое
помещение отдельная квартира или комната
2. Предметом договора социального найма
не могут быть смежные комнаты
Комментарий к статьям 53 – 54
1. Согласно ГК РФ ст. 672 и ЖК ст. 53
члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального найма жилого
помещения
2. Наниматель жилого помещения вправе
вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей
3. Вопрос о соответствии Конституции РФ
положений ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК рассматривался Конституционным Судом РФ
4. Вселенные нанимателем другие
граждане, в зависимости от условий поселения, могут проживать в качестве
Комментарий к статье 54.1
1. Данной статьей ЖК дополнен в июле
1991 г. после принятия Закона о приватизации
2. Приватизация жилищного фонда осуществляется
в Российской Федерации на основании указанного Закона
3. В соответствии с Законом
приватизацией жилья считается бесплатная передача в собственность граждан на
договорной основе
4. В соответствии со ст. 2 Закона о
приватизации жилое помещение может быть передано в собственность всех
проживающих в квартире граждан
5. В Законе ст. 1, 2, 3, 11 и др.
записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и
муниципального жилищного фонда
6. В соответствии со ст. 1 и 2 Закона о
приватизации осуществляется приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами
по договору найма или аренды
7. Необходимо иметь в виду, что право
на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а
только у нанимателя и членов его семьи
8. Приватизация жилья возможна только с
согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также
несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
9. Граждане вправе по своему усмотрению
приобрести занимаемое жилье в собственность или продолжать пользоваться по
договору найма
10. Жилое помещение в порядке
приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность,
если в нем проживает несколько человек
Комментарий к статьям 55 – 57
1. Ст. 55 ЖК, касающаяся установления
платы за жилое помещение, устарела
2. Указом Президента РФ от 28.04.97 N
425 одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, которой
определены основные направления преобразований в этой отрасли
3. Порядок оплаты жилья и коммунальных
услуг определен Постановлением Правительства РФ от 18.06.96 N 707
4. Ст. 56 ЖК установлено, что
наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого
числа следующего за прожитым месяца
5. Постановлением Правительства РФ от
18.06.96 N 707 утверждено Положение о порядке предоставления гражданам
компенсаций субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг
Комментарий к статье 58
1. В ч. 1 ст. 58 указывается, что
льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги устанавливаются
законодательством СССР
Комментарий к статье 59
1. Начиная с 30-х гг. в РФ был принят
ряд нормативных
2. Согласно ч. 2 ст. 59 перечни
категорий специалистов, имеющих право на бесплатные жилые помещения с
отоплением и освещением
Комментарий к статьям 60 – 61
1. В ст. 60, как и в ст. 62 см.
коммент. к ст. 62, установлены случаи, когда жилые помещения сохраняются за
гражданами
2. Ст. 60 следует применять с учетом
Постановления Конституционного Суда РФ По делу о проверке конституционности
части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР
3. Как указывалось в коммент. к ст. 60
ЖК, решение вопроса о признании лица утратившим право пользования жилым
помещением
Комментарий к статьям 62 – 65
1. Бронирование жилых помещений
является самостоятельным институтом сохранения права пользования жилым
помещением нанимателем и членами его семьи
2. Жилые помещения, занимаемые
нанимателями и членами их семей по договору социального найма, бронируются
3. За нанимателем или членом его семьи
бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма
4. При продлении времени пребывания за
границей, перезаключении или продлении трудового договора
5. П. 11 Инструкции о порядке
бронирования жилого помещения перечислены случаи, когда жилое помещение не
подлежит бронированию
6. Граждане, забронировавшие жилое помещение,
сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения
7. Если наниматель или члены его семьи
в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного
свидетельства брони не предъявят требование о возврате им помещения
Комментарий к статье 66
1. Ст. 66 установлено, что временно
отсутствующие граждане сохраняют все права по договору социального найма
жилого помещения
2. Жилая площадь, которая находится в
пользовании временно отсутствующих лиц, не может быть изъята
Комментарий к статьям 67 – 74
1. Положения указанных статей Кодекса,
а также Инструкции о порядке обмена жилых помещений
2. Ст. 68 ЖК установлен порядок обмена
жилых помещений по требованию члена семьи бывшего члена семьи
нанимателя
3. Обмен жилых помещений в домах
организаций ст. 69 ЖК с их согласия имел практическое значение, когда союзным
законодательством ряд отраслей были отнесены к важнейшим
Комментарий к статье 75
Комментарий к статьям 76 – 80
1. Сдача жилого помещения в поднаем
имеет возмездный характер
2. В ст. 77 ЖК перечислены условия
случаи, при которых сдача жилого помещения не допускается
3. Относительно применения ст. 78 и 79
необходимо учитывать, что в новом ГК РФ не употребляется понятие нетрудовые
доходы
4. Ст. 80 предусмотрено выселение
поднанимателей из жилых помещений в судебном порядке
Комментарий к статье 81
1. По данному вопросу в ГК РФ имеется
ст. 680, согласно которой: Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие,
по общему согласию
2. ЖК и ГК РФ предусматривают
безвозмездное пользование жилыми помещениями временными жильцами
Комментарий к статьям 82 – 83
1. В ст. 82 предусмотрены два варианта
переселения нанимателя и членов его семьи на другую жилую площадь в случае
проведения капитального ремонта жилого дома
2. Ст. 83 ЖК, так же как и ч. 5 ст. 82,
предусмотрено предоставление нанимателю и членам его семьи другого
благоустроенного жилого помещения
Комментарий к статье 84
Комментарий к статьям 85 – 88
1. Согласно ст. 53 ЖК наниматель и
члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора
социального найма жилого помещения
2. Вопросы, касающиеся изменения
договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях
судебных органов
Комментарий к статьям 89 – 90
1. Жилищное законодательство
предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в
любое время расторгнуть договор найма
2. Расторжение договора найма по
инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых помещений допускается
лишь по основаниям, установленным законом
3. ЖК предусматривает два вида
выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления
Комментарий к статьям 91 – 98
1. Ст. 90 ЖК установлено, что выселение
граждан из занимаемых помещений, занимаемых ими по договору социального
найма, допускается лишь на законных основаниях
2. Законодательством предусмотрены два
варианта выселения граждан: с предоставлением другого жилого помещения
3. При этом следует обратить внимание,
что в одних случаях предоставляемое жилое помещение в связи с выселением
должно быть благоустроенным
4. Фактически перестал действовать и п.
2 ст. 95 ЖК, определяющий порядок выселения граждан из домов колхозов
Комментарий к статье 99
1. Согласно ст. 90 ЖК выселение граждан
из занимаемых жилых помещений производится в судебном порядке
2. Вопрос о правоприменительной
практике выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений
рассматривался Конституционным Судом Российской Федерации
Комментарий к статье 100
2. Пленум Верховного Суда РФ о своем
Постановлении О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
применении Жилищного кодекса РСФСР
Глава 3 Пользование служебными
жилыми помещениями
Комментарий к статьям 101 – 108
1. Ст. 101 ЖК предусмотрено
предоставление гражданам служебных жилых помещений
2. Ст. 102 ЖК предусматривается
установление перечня категорий работников, которым должны предоставляться
служебные жилые помещения
3. Служебные жилые помещения
предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения
4. Ст. 107 и 108 установлены случаи
выселения из служебных жилых помещений: с предоставлением и без
предоставления другого жилого помещения
5. Действующим федеральным
законодательством не предусмотрен перевод служебных жилых помещений в
неслужебные
Глава 4 Пользование общежитиями
Комментарий к статьям 109 – 110
1. Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые
помещения могут использоваться в установленном порядке в качестве общежитий
2. В ст. 110 ЖК отмечается, что по
окончании работы по срочному трудовому договору или срока обучения граждане
подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения
Глава 5 Обеспечение граждан
жилыми помещениями в домах жилищностроительных кооперативов и пользование ими
Комментарий к статьям 111 – 126
1. Гл. 5 разд. III ЖК урегулированы
вопросы, касающиеся обеспечения граждан жилыми помещениями в домах
жилищно-строительных кооперативов и пользования ими
2. Порядок учета граждан, желающих
вступить в ЖСК, и условия приема в члены кооператива определены ст. 112 и 113
ЖК
Глава 6 Пользование жилыми
помещениями в домах индивидуального жилищного фонда
Комментарий к статьям 127 – 139
1. Данной гл. 6 урегулированы вопросы,
касающиеся пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве
собственности
3. В ст. 128 ЖК установлен общий
порядок участия собственников жилых помещений в расходах по ремонту жилых
помещений
4. Предусмотренный ч. 2 и 3 ст. 128 ЖК
порядок проведения капитального ремонта жилых помещений
5. Ч. 4 ст. 128 ЖК установлено, что в
случаях бесхозяйственного обращения с жилым домом квартирой наступают
последствия, предусмотренные ГК РСФСР
8. Ст. 131-136 ЖК следует применять с
учетом ст. 671, 673-688 ГК РФ, которыми предусмотрены иные условия владения и
пользования жилыми помещениями
9. По вопросу обеспечения граждан
жильем в связи со сносом жилых домов, находящихся в их собственности,
необходимо иметь в виду, что Конституция РФ предусматривает отчуждение
имущества
Раздел IV Обеспечение сохранности
жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт
Комментарий к статьям 140 - 153
Раздел V Ответственность за
нарушение жилищного законодательства
Комментарий к статье 154
Комментарий к статье 155
Раздел VI Разрешение жилищных
споров
Комментарий к статье 156
Раздел VII Заключительные
положения
Комментарий к статьям 157 - 158
Комментарий к Постановлению Верховного
Совета РСФСР "О введении в действие Закона РСФСР "О приватизации
жилищного фонда в РСФСР"" от 4 июля 1991 года
Комментарий к Закону Российской
Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-1
Комментарий к преамбуле
1. Комментируемый Закон о приватизации
является первым законодательным актом
2. Передача жилья в собственность
граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы
3. Что вообще означает приватизация?
4. Правовой основой для начала
приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР О
приватизации жилищного фонда в РСФСР
5. Какие причины
обусловили начало приватизации жилья?
6. Настоящий
Закон определяет основные принципы осуществления приватизации жилья
7. В ч. 3
преамбулы говорится о жилье как о недвижимости
Раздел I Общие положения
Комментарий к статье 1
1. В действующей
редакции Закон о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода
жилых помещений
2. Бесплатность -
один из основных принципов, определенных в Законе о приватизации жилищного
фонда. Кроме того, бесплатность носит разовый характер
3. Какой жилищный
фонд подлежит приватизации
4. В ст. 1
говорится о приватизации занимаемых гражданами жилых помещений
Комментарий к статье 2
1. Ч. 1
комментируемой статьи, как и ст. 1 Закона о приватизации, предусмотрено, что
приватизация жилых помещений возможна только в домах государственного и
муниципального жилищного фонда
2. В ч. 1 также
указано, что могут быть приватизированы жилые помещения, занимаемые
гражданами по договору найма или аренды
3. Необходимо
иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих
в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи
4. Приватизация
жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних
членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
5. Вопрос, на
котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним
членам семьи права на приватизацию жилья
6. Согласно ст.
1 Закона приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному
согласию проживающих в жилом помещении граждан
7. Жилое
помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан,
в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно
проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних
8. Запись в ч. 1
ст. 2 о том, что жилые помещения передаются в общую собственность совместную
или долевую
9. Ст. 2 была
дополнена в 1994 г. ч. 2 и 3 в целях обеспечения жилищных прав
несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом
помещении
10. Ч. 3 ст. 2 в
1998 г. была изменена и текстуально повторяет п. 5 ст. 8 ФЗ "О
дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей
Комментарий к статье 3
1. В ст. 3
раскрывается содержание права собственности граждан на жилые помещения
2. Вопросы,
касающиеся осуществления права собственности на жилые помещения, строго
говоря, не являются предметом правового регулирования Закона о приватизации
3. В соответствии
со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено
другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной
сделки об отчуждении этого имущества
4. Ст. 3
дополнена ч. 2 в 1994 г. в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних
5. Подробно
освещен порядок участия органов опеки и попечительства в совершении указанных
сделок в Письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М О защите
жилищных прав несовершеннолетних
6. В ч. 3 ст. 3
предусмотрено, что средства от сделок с приватизированными жилыми
помещениями, в которых проживают проживали исключительно несовершеннолетние
7. В ч. 4
записано, что собственники приватизированных жилых помещений в доме
государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами
8. В ч. 5
говорится об обязанности собственника не нарушать прав и охраняемых
законодательством интересов других лиц
Комментарий к статье 4
1. Настоящая
статья содержит перечень жилых помещений, приватизация которых на общих
основаниях запрещена
2. Аварийными
считаются жилые дома жилые помещения, имеющие значительный износ или повреждения
несущих конструкций
3. Жилые
помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений,
содержащихся в гл. 4 ЖК и Примерном положении об общежитиях
4. Коммунальные
квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма
жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната
5. Закрытые
военные городки в соответствии с Законом РФ О закрытом административно
территориальном образовании
6. Служебные
жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с
характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи
от него
7. Содержащийся
в ч. 1 ст. 4 перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не
является исчерпывающим
Комментарий к статье 5
1. В ч. 1 ст. 3
содержатся нормы, касающиеся осуществления права собственности на
приватизированные жилые помещения
2. В данной
статье говорится о пользовании земельными участками, на которых расположены
приватизированные жилые дома и придомовые территории
Комментарий к статьям 6 и 7
1. В данных
статьях указаны две стороны передачи имущества жилых помещений, находящегося
в государственной или муниципальной собственности
2. Какие
действия предпринимаются в этих случаях со стороны граждан?
3. В ст. 6
Закона о приватизации указаны устаревшие государственные органы: Советы
народных депутатов или их исполнительные органы
4. Передача
жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым
местной администрацией, предприятием или учреждением с гражданином
5. Что касается
осуществления права собственности на жилищный фонд
6. Договор
подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает
право собственности у граждан на приватизированное жилье
7. Ч. 2 ст. 7
Закона о приватизации установлено, что в договор передачи жилого помещения в
собственность включаются несовершеннолетние
Комментарий к статье 8
1. В ст. 6 и 7
Закона о приватизации и комментарии к ним указаны органы организации, которые
передают жилые помещения гражданам в порядке их приватизации
2. Решение
вопроса о приватизации жилья по заявлениям граждан должно приниматься в
двухмесячный срок со дня подачи документов
3. Гражданин
может обратиться в суд в случае нарушения его прав при решении вопросов
приватизации жилья
Комментарий к статьям 9 – 10
1. Нормы, содержащиеся
в данных статьях, непосредственно к вопросу приватизации жилых помещений
отношения не имеют
2. В ст. 10
Закона о приватизации предусматривается сохранение действующего порядка
постановки на учет и обеспечения жилым помещением в период перехода страны к
рыночным отношениям
Раздел II Основные принципы и
условия приватизации жилья
Комментарий к статье 11
1. Первоначально
данная статья состояла из одной части и предусматривала право на бесплатную
приватизацию жилья для всех граждан только один раз
2. Следует
отметить, что неоднократное участие в приватизации жилья несовершеннолетних
не является единственным случаем, когда граждане имеют возможность повторно
приватизировать занимаемое жилое помещение и стать собственником
3. Конституция
РФ
4. При
рассмотрении вопросов предоставления по месту работы жилой площади гражданам,
имеющим в собственности другое жилое помещение в государственном фонде
Комментарий к
статьям 12 - 15
Комментарий к статье 16
1. В
первоначальной редакции данной статьи предусматривалось, что приватизация
занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта
2. В 1992 г. на
жилые дома, требующие капитального ремонта, распространен общий порядок
приватизации жилых помещений
Комментарий к статье 17
1. В статье
право выкупа предоставлено местным органам в настоящее время - органам
местного самоуправления
2.
Предусматривается, что выкуп жилья органами местного самоуправления,
предприятиями, учреждениями может быть осуществлен только с согласия граждан
Комментарий к статье 18
1. Первоначально
данной статьей в ред. Закона о приватизации от 04.07.91 предусматривалась
возможность приватизации жилищного фонда
2. Пленум
Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении О некоторых вопросах
применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации
Комментарий к
статьям 19 - 20
Раздел III Обслуживание и ремонт
приватизированного жилья
Комментарий к статьям 21 – 24
1. В связи с
приватизацией жилых помещений многие граждане становятся собственниками
3. Ч. 2 ст. 24
определен порядок участия собственников жилых помещений в расходах, связанных
с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования
4. В ст. 22-24
установлен порядок обслуживания и ремонта приватизированных жилых домов
5. Как
указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов
Комментарий к статьям 25 – 26
1. В ст. 25
говорится о контроле соответствующих органов за техническим состоянием и
своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда
2. Ст. 26 Закона
о приватизации, ст. 4 Основ и ст. 154 ЖК предусматривают ответственность за
ненадлежащее использование жилищного фонда
|