Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

2. В ч. 1 также указано, что могут быть приватизированы жилые помещения, занимаемые гражданами по договору найма или аренды. Понятия "договор найма" и "договор аренды" даны в ст. 1 Основ.

  Договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование

нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение,

как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади либо

сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении

независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение

по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные

услуги.

  Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору

и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения,

без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование

либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором

и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

  Относительно приватизации жилых помещений, которые находятся в пользовании

граждан по договору найма, вопросов не возникает.

  Однако в настоящее время согласно терминологии ГК РФ (см. ст. 672) такой

договор называется "договором социального найма жилого помещения". В ч. 1

ст. 672 ГК РФ записано, что жилые помещения по договору социального найма

предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального

использования. В ст. 1 и ч. 2 ст. 14 Основ также указано, что по договору

найма граждане вправе пользоваться не только вновь предоставляемыми жилыми

помещениями, но занимаемыми ими ранее (в последнем случае - независимо от

площади жилого помещения). Иными словами, граждане вправе приватизировать

именно занимаемую жилую площадь, и не имеет значения, какая площадь приходится

на каждого человека (5 или 50 кв. м) на момент приватизации жилья. Иначе говоря,

изъятие излишков жилой площади или какое-либо иное перераспределение площади

в таких случаях не предусмотрено. Подробнее по вопросам, касающимся договора

социального найма жилого помещения, см. коммент. к ст. 14 Основ и ст. 51 ЖК.

  Что касается договора аренды жилого помещения, то такой термин, как "аренда",

по отношению к жилью ранее в законодательстве не употреблялся (он использовался

применительно к зарубежному законодательству). Такой подход был обусловлен

тем, что "аренда" означает имущественный найм, и по договору аренды, как указывалось

выше, гражданину предоставляется недвижимость, включая жилые помещения. Другими

словами, в этих случаях объектом договора является имущество, и договор имущественного

найма (аренда) должен заключаться по правилам, установленным гражданским законодательством

(в отличие от договора социального найма жилого помещения, который заключается

по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных в жилищном законодательстве).

Более подробно об аренде жилых помещений см. коммент. к ст.17 Основ.

  ГК РФ (см. гл. 34 и 35) отказался от применения договора аренды по отношению

к жилью. Этот вопрос в юридической литературе относится к дискуссионным, так

как неясно, сохраняется или нет действие договора аренды жилого помещения

в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Вместе с тем согласно

ст. 671 ГК РФ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или)

пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим

лицам (но не гражданам).

  Пока действует прежний порядок приватизации жилых помещений, занимаемых

гражданскими лицами по договору аренды (хотя попытка была - в 1998 г. был

принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации Федеральный закон

"О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации"", в котором предусматривался запрет

на приватизацию арендованных жилых помещений. Однако этот Закон не был подписан

Президентом РФ). Вместе с тем ясна нежизненность этой нормы. Трудно представить

собственника, желающего сохранить за собой жилое помещение, чтобы он стал

сдавать его в аренду, зная, что арендатор вправе приватизировать предоставленное

ему жилье.