Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

1. В статье затрагиваются по крайней мере три вопроса: о видах жилищного фонда, в которых предоставляются гражданам жилые помещения по договору найма, о размерах предоставляемой в этих случаях жилой площади и о сторонах договора

найма. При этом в статье не раскрывается само понятие договора найма жилого

помещения (оно содержится в ст. 1 Основ и ст. 51 ЖК). В ст. 672 ГК РФ этот

договор называется "договором социального найма жилого помещения" и указывается,

что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном

жилищным законодательством, к нему применяются правила ст. 674, 675, 678,

680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору

социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

  Таким образом, на основании ст. 672 ГК РФ указанный договор должен называться

по-иному: "договор социального найма жилого помещения". Кроме того, в п. 1

ст. 672 ГК РФ установлено, что по договору социального найма жилые помещения

предоставляются в государственном и муниципальном фонде социального использования,

т. е. в статье подчеркивается, что не все государственное и муниципальное

жилье должно заселяться гражданами по договору социального найма (предоставляться

бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий), а лишь его

определенная доля. Как следует из ст. 19 Основ, другая часть государственного

и муниципального жилищного фонда может быть продана (см. коммент. к этой статье).

И наконец, часть жилых помещений в домах государственного и муниципального

жилищного фонда может быть использована для предоставления жилья по договору

коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ). Название "договор коммерческого найма"

возникло в юридической литературе и законодательстве субъектов Российской

Федерации, а в ГК РФ это "договор найма жилого помещения" (в отличие от "договора

социального найма жилого помещения"). Основная цель договора коммерческого

найма - получение собственниками жилых помещений прибыли от сдачи этих помещений

в наем; он заменил используемый ранее в этих случаях договор аренды жилого

помещения (см. коммент. к ст. 17 Основ).