Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

4. Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР О приватизации жилищного фонда в РСФСР, принятый Верховным

Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него четырежды - 23 декабря 1992 г., 11 августа

1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г. - вносились изменения и дополнения.

В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона - он стал Законом Российской

Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

  Конечно, настоящий Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений,

которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям.

Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была "включиться" в

происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали

Закон СССР "О собственности в СССР" и Закон РСФСР "О собственности в РСФСР",

действовавшие соответственно с 1 июня 1990 г. и с 1 января 1991 г., которые

сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений,

в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона "О собственности

в РСФСР" было установлено, что наниматель жилого помещения и члены его семьи

вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или

по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик,

входящих в состав Российской Федерации. Также нужно отметить, что фактическая

приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан,

началась не со вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 80-х годов,

когда были приняты Постановление Совета Министров СССР "О продаже гражданам

в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного

фонда" от 02.12.88 N 1440 и "Положение о продаже гражданам квартир в личную

собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт", утв. Постановлением

Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.89 N 134 (в ред. Постановлений Правительства

РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726). Указанными нормативно-правовыми актами

была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря

на то что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения

практика продажи квартир в Российской Федерации не получила. "Положение о

продаже квартир" продолжает действовать только в отношении незаселенных квартир

в жилых домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту (см. Постановление

Правительства РФ "О внесении изменений, дополнений и признании утратившими

силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных

правоотношений" от 18.01.92 N 34.

  Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других

законах:

  согласно ст. 54.1 ЖК граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного

и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе

с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести

эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях,

установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (введена

Законом РСФСР "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР"

от 06.07.91 N 1552-1;

  в ст. 19 Основ содержатся более конкретные положения: "граждане имеют

право на приобретение жилья в частную собственность ... путем приватизации

в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного

и муниципального жилищных фондов...";

  согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной

собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или

юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного

и муниципального имущества. Кроме того, в этой статье содержится принципиальное

положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон

о приватизации) перед нормами ГК РФ: "При приватизации государственного и

муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие

порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если

законами о приватизации не предусмотрено иное" (см. коммент. к ст. 6 Закона

о приватизации).

  До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности

или в пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности

более одного жилого помещения (жилого дома, квартиры) (ст. 106 ГК РСФСР);

кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать

60 кв. м жилой площади. Согласно ст. 107 ГК РСФСР в случае возникновения у

гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей)

в собственности более одного дома другой дом должен быть отчужден в течение

года. Ст. 108 ГК РСФСР не разрешалось иметь одновременно в собственности жилой

дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.