Банки. Банковское дело

Банки и финансовый рынок

Раздел: Бизнес, финансы

Ипотечный кредит—это долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование данного вида кредита. В классическом понимании ипотека — это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг — закладных и облигаций.

Объектами ипотечного кредитования являются:

—        земельные участки;

—        жилые помещения — квартиры, дома, коттеджи, дачи и т.п.;

—        здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу;

—        коммерческие помещения — офисы, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

—        производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

До революции в России была широко развита система ипотечного кредита и ипотечных кредитных учреждений. Так как ипотечный кредит основан на частной собственности, в том числе и на землю, то в связи с отменой этого вида собственности в 1917 году ипотечный кредит был упразднен. Он начал возрождаться только в начале 90-х годов, в период становления в российской экономике рыночных отношений.

Первым зарегистрированным в России банком (май 1992 года), в названии которого фигурировало слово «ипотека», стал Санкт-Петербургский Ипотекобанк. 12 августа 1993 года в России была создана Ассоциация ипотечных банков. Она зарегистрирована как общественная, то есть некоммерческая организация, имеющая образовательные и иные профессиональные цели. Ассоциация создана четырнадцатью учредителями, десять из которых представлены банками. Инициаторы ее создания — Акционерный ипотечный банк в Москве и Санкт-Петербургский Ипотекобанк.

В настоящее время начала интенсивно развиваться система ипотечного жилищного кредитования, поскольку решение жилищной проблемы является одной из наиболее актуальных социально-экономических задач в современной России. Достаточно отметить, что в Санкт-Петербурге в 1994 году из 1,1 млн. семей состояло на учете для получения жилой площади 490 тыс., в том числе 124 тыс., или 25 процентов, — десять и более лет.

До начала экономической реформы в России не суще

ствовало системы ипотечного кредитования, схожей с

системами развитых стран. Кредиты на жилье не были

напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества

вплоть до 1992 года, когда был принят Закон «О залоге»,

однако оставалось нереальным выселение заемщика из

заложенного жилого помещения в случае его неплате

жеспособности. На практике банки чаще всего защищали

свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по кото

рым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из

зарплаты должников по месту их работы.

В доперестроечный период долгосрочное кредитование жилья для населения осуществлялось государственными

банками и входившими в его систему сберегательными кассами. После 1988 года единственным банком, выдававшим такие кредиты, был Сберегательный банк, который полностью контролировался государством. Долгосрочные кредиты предоставлялись гражданам системой Сбербанка на следующие цели:

—        на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт индивидуальных домов;

—        для участия в жилищно-строительных кооперативах;

—        для приобретение садовых домиков и дач (на строительство, покупку, ремонт).

В конце февраля 1994 года Санкт-Петербургский Ипо-текобанк приступил к выпуску облигаций жилищного займа. Эмитентами стали муниципалитеты городов Сосновый Бор и Ивангород, инвестиционно-строительная компания РОССТРО (дочерняя структура банка «Санкт-Петербург») и АО «Конструкция». Ипотекобанк выступал в роли финансового агента. Собранные средства использовались на строительство конкретных домов. Так, например, успешно размещен муниципальный жилищный заем Ивангородав размере 145 млрд. рублей и корпоративный частный заем АО «Конструкция» на сумму 700 млн. рублей. На средства, полученные от размещения займа, построены два 80-квартирных дома в Ивангороде. С помощью займа построен дом в Санкт-Петербурге. Владелец одной облигации имеет право на получение одного квадратного метра жилой площади. Лицу', набравшему облигаций на сумму 70 процентов от стоимости необходимой жилой площади под залог имеющегося жилья, предоставляется кредит на оставшиеся 30 процентов. В 1994 году правительством Санкт-Петербурга начата работа по привлечению в жилищное строительство внебюджетных инвестиций, в том числе за счет выпуска муниципальных жилищных займов. Распоряжением мэра города утвержден порядок выпуска первого такого займа, эмитентом которого выступит городская администрация. Заем выпускается путем эмиссии облигаций на сумму 50 млрд. рублей под обеспечение городской недвижимостью. Определены объекты инвестирования — восемь домов, из них два — начаты с нулевого цикла, а шесть — реконструируются. Финансовым агентом по размещению, управлению и обслуживанию облигационного займа является Ипотекобанк, который предоставляет в необходимых случаях ипотечный кредит.

Процесс ипотечного кредитования может осуществляться в двух видах:

—        кредитование строительства жилья;

—        долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

Кредиты на строительство жилья являются краткосрочными и предоставляются коммерческими банками или же специализированными институтами, которые создаются как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий, или через продажу ценных бумаг.

На рынке ипотечных кредитов действуют три субъекта: h —заемщик; н. — кредитор (банк);

 — инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты. В роли инвестора наряду с банками могут выступать и другие организации.

Целью заемщика является приобретение по возможности лучшего и более дешевого жилья, и при этом быть в состоянии производить ежемесячные выплаты по кредиту, которые не поглощали бы слишком большую долю его дохода. 3 адача банка—максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров. Инвестор, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными, также стремится максимизировать прибыль. Закладная — это документ, удостоверяющий временную передачу права собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды), Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности на него до погашения ипотечного кредита принадлежит банку, В закладной, которая подлежит государственной регистрации, подробно описывается предмет залога.

В организации и развитии ипотечного кредита большая роль принадлежит государству, которое призвано создать условия, позволяющие банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Государство может содействовать некоторым группам семей (особенно малоимущим) в приобретении жилья. Оно должно контролировать деятельность ипотечных банков с целью защиты интересов их клиентов.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным и процентным риском. В связи с этим принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения его из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

 После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течение короткого периода времени. Однако на практике это требует судебного решения, а в условиях действующей в России системы социальной защиты населения подобный акт осуществить весьма сложно.

В большинстве случаев договор ипотеки и договор залога используются при кредитовании хорошо известных банку клиентов, какими могут быть, например, собственные сотрудники, или же при наличии дополнительных гарантий и поручительств. Об этом свидетельствует положительный опыт Мосбизнесбанка, Ярославского ипотечного банка и других. Представляется целесообразным создание системы страхования ипотечных кредитов на коммерческой основе непосредственно 'через систему государственного страхования, либо через частные фирмы с тем, чтобы банк передавал закладную страховой компании для последующего регрессного иска. В целях сокращения процентного риска, то есть риска того, что стоимость используемых кредитором средств превысит процентную ставку по неоплаченным займам, приводя таким образом к потерям по этим займам, возможно применение различных форм индексации. Одной из таких форм является применение инструмента регулируемой отсрочки платежей (ИРОП).

Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок: одна из них должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной» и определяет тот размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов плюс фиксированная банковская надбавка.

Регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. То есть платежи по полной контрактной процентной ставке взимаются в более поздний срок, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальному, в результате инфляции.

В мае 1994 года кредиты с регулируемой отсрочкой платежей стал выдавать Мосбизнесбанк, затем его опыт начали перенимать другие банки. Выплаты по кредиту в течение всего периода пользования ссудой не превышают одной трети доходов семей, а банку система ИРОП позволяет получать доход по ипотечному жилищному кредиту на уровне дохода по другим активным операциям.

Переходу к цивилизованным формам ипотечного кредитования, особенно в решении жилищной проблемы, t способствуют Указы Президента России о жилищных-кредитах и о жилищных сертификатах, изданные в июне i 1994 года. Указом «О жилищных кредитах» кроме предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий (так называемым «очередникам») предусматривается возможность предоставления на коммерческой основе юридическим лицам и гражданам России заемных средств для строительства и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства.

В настоящее время порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы устанавливается в Положении о жилищных кредитах. Его основное содержание сводится к тому, что при кредитовании строительства, реконструкции или приоб-ретении жилья банки могут предоставлять три вида жилищных кредитов:

а)         кратко- или долгосрочный кредит юридическим и

физическим лицам на приобретение и обустройство зем

ли под предстоящее жилищное строительство — земель

ный кредит;

б)         краткосрочный кредитна строительство жилья физи

ческим и юридическим лицам для финансирования строи

тельных работ — строительный кредит;

в)         долгосрочный кредит физическим и юридическим

лицам для приобретения жилья.

Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ и сроков их проведения. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии; при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности.

Сумма выдаваемого кредита обычно не должна превышать 70 процентов от стоимости покупки земли, строительства или стоимости жилья, приобретаемого по закладной.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, ее срок и размер, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка и условия ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, порядок уплаты штрафов за нецелевое использование или несвоевременный возврат ссуды, порядок расторжения договора и другие условия, представляющие интерес для кредитора и заемщика. В договоре о залоге в зависимости от вида кредита определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

—        земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика;

—        готовое жилье или незавершенное строительство;

—        другие виды имущества и имущественных прав.

Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика. На этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой

устойчивости; оценивает смету строительства и место застройки. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производится взыскание и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке, установленном законодательством.

Участники ипотечного рынка применяют различные схемы привлечения ресурсов и выдачи ссуд на осуществление жилищного строительства. Рассмотрим некоторые примеры из практики ипотечных отношений в России, которые иллюстрируют попытки банков и предпринимателей участвовать с помощью ипотеки в решении жилищной проблемы. Разработаны и проверены на практике следующие схемы:

—        продажа жилья в рассрочку;

—        система контрактного накопительного счета

—        жилищный лизинг; 

—        участие предприятия в индивидуальном ипотечном кредитовании.

Суть первой схемы заключается в том, что клиент обращается в риэлтерскую фирму на предмет приобретения квартиры. Она может помочь клиенту найти необходимое жилье, либо клиент делает это самостоятельно. Риэлтер проверяет и гарантирует чистоту правового титула на Жилье, а также обязуется оказать содействие клиенту в получении банковского кредита на его приобретение. За свои услуги фирма берет вознаграждение в виде процента от стоимости жилья в зависимости от срока и других условий кредита.

Банк предоставляет клиенту ссуду на приобретение квартиры на условиях индексируемого кредита с привязкой к доллару США. Кредит погашается ежемесячно с выплатой как процентов, так и части основной суммы долга. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет, например, 66 процентов при кредите до двух лет, 60 процентов — от трех до пяти лет и 50 процентов — от шести до десяти лет.

При задержке платежа более установленного срока банк имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Условия расчетов с клиентом в данном случае весьма жесткие: ему возвращается лишь 50 процентов первого взноса (в некоторых случаях первый взнос не возвращается вообще).

Центральное место в этой схеме принадлежит финансовой компании, которая приобретает квартиру на свое имя. Покупатель квартиры обращается в финансовую компанию с просьбой принять у него 30-процентный задаток за квартиру, купить ее у риэлтера, сдать ему в аренду на один-два года с правом выкупа. Компания поручает банку выдать кредит покупателю на условиях, предусмотренных в договоре с покупателем. Из этих денег покупатель расплачивается с продавцом и риэлтером, после чего квартира переходит в собственность финансовой компании. Покупатель въезжает в квартиру как арендатор и начинает погашать кредит. После возврата ссуды квартира переходит в собственность клиента.

Финансовая компания выступает перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита обязана его погасить. Одновременно эта компания заключает с риэлтерской фирмой договор-обязательство на обратный выкуп квартиры с 25—30-процентной скидкой при необходимости ее продажи в случае, если заемщик не возвратит кредит.

На практике договор аренды заключается на один месяц с возможностью его продления в случае своевременной

уплаты взносов по кредиту. Если уплаты не происходит, договор аренды не продлевается и заемщик выселяется из квартиры.

Банк по этой схеме получает свои доходы, не зная проблем с проверкой платежеспособности покупателя и обеспечением ежемесячного погашения кредита — все это обеспечивает финансовая компания. Банк также увеличивает обороты за счет расчетов по риэлтерским операциям.

Эта схема успешно используется Столичным банком сбережений, который начал предоставлять кредиты на покупку жилья в 1994 году. Его партнерами являются Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм. Подобную схему применяет также другой тройственный союз: коммерческий банк «Нефтяной)), акционерное общество «Нефтяной недвижимость К°» и риэлтерская фирма «Красные ворота».

Система контрактного накопительного счета получила распространение в ряде европейских стран. Основной характеристикой применяемой в этом случае схемы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые были накоплены участниками по контрактам сбережений. Банки, использующие эту схему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегаемым средствам проценты также ниже рыночных.

Одним из первых банков России, начавших реализацию программы контрактных накопительных счетов, получившей название семейных жилищных накопительных счетов, стал Акционерный ипотечный банк в Москве. Открывая счет в банке, клиент обязуется в срок не менее одного года накопить на нем сумму, равную 30 процентам от

 стоимости приобретаемого жилья. Средства равномерными долями вносятся на накопительный счет и индексируются посредством перевода соответствующих рублевых сумм в доллары США по биржевому курсу на момент взноса. В случае соответствия клиента критериям платежеспособности банк по истечении срока накопления предоставляет ему долгосрочный жилищный кредит. Подобная схема имеет ряд преимуществ, так как не только позволяет банку мобилизовать финансовые ресурсы, но и дает информацию о клиенте, его платежеспособности и готовности выполнять принятые обязательства.

В период отсутствия законов и разработанных в их развитие нормативных актов получили распространение такие операции по ипотечному кредитованию, как финансовый лизинг квартир.

Финансовый лизинг жилья представляет собой сдачу в аренду квартиры, приобретенной по заказу клиента на средства, предоставленные банком в кредит, с последующим переходом ее в собственность клиента после выплаты стоимости квартиры и процентов по банковскому кредиту. Рассмотрим общую схему операций по финансовому лизингу на примере предоставления инвестиционного потребительского кредита банком «Национальный кредит» при посредничестве лизинговой компании «Олби-лизинг».

В операции финансового лизинга квартир взаимоотношения ее участников определяются трехсторонним договором между банком, клиентом и лизинговой компанией. Инициатором заключения договора является покупатель квартиры, который подает заявку с указанием подобранной им квартиры либо требований, которым она должна соответствовать. После подбора квартиры и

определения кредитоспособности клиента заключается  договор, в соответствии с которым осуществляются следующие операции:

—        банк предоставляет лизинговой компании целевой кредит в размере, необходимом для приобретения выбранной клиентом квартиры;

—        компания приобретает на полученную у банка ссуду квартиру и предоставляет ее клиенту в лизинг;

—        клиент вносит часть стоимости квартиры сразу после заключения договора, а затем ежемесячно производит банку выкупные платежи;

—        расчеты между лизинговой компанией и банком

проводятся в порядке взаимозачета.

После осуществления всех платежей лизинговая компания оформляет клиенту право собственности на квартиру.

Участие в операции финансового лизинга позволяет клиенту:

—        не изымать единовременно из хозяйственного оборота всех денежных средств, необходимых для приобретения квартиры;

—        планировать размер своих ежемесячных расходов в неизменных ценах, так как установленный при заключении сделки размер ежемесячной арендной платы и выкупных платежей определяется в твердой валюте и не изменяется;

—пользоваться квартирой с момента первого платежа;

—        получать льготы по налогообложению, так как в

отношении физических лиц выкупные платежи рассмат-

риваютсякакинвестициивнедвижимостьи освобождают

ся от налогообложения.

Банку подобная операция позволяет:

—        свести к минимуму риск невозврата кредита, так как вплоть до полного выкупа клиент не является собственником квартиры;

— расширить круг банковских операций и число клиентов.

Лизинговой компании подобные операции дают возможность сформировать круг клиентов, утвердиться на рынке недвижимости, а также получить некоторую льготу по налогообложению, начисляя на переданные в лизинг квартиры амортизационные отчисления.

Ипотечное кредитование организуется также с использованием ценных бумаг — жилищных векселей. Как правило, лизинговая компания образуется банком как юридическое лицо для осуществления не характерных для банка операций с недвижимостью. Если банк не имеет права эмиссии жилищных векселей, то такая эмиссия проводится лизинговой компанией, В этом случае схема организации финансового лизинга квартир с применением расчетов векселями лизинговой компании изменяется.

Операция начинается так же с заключения трехстороннего договора между банком, клиентом и лизинговой компанией. На следующем этапе банк покупает у компании пакет векселей по номинальной цене, равной сумме, необходимой для приобретения квартиры. На полученные деньги компания покупает квартиру, выбранную клиентом, которую предоставляет ему в аренду с правом выкупа. Клиент ежемесячно приобретает в банке вексель по цене, которая включает в себя номинал плюс процент за кредит, и возвращает его компании.  После получения лизинговой компанией от клиента первоначального пакета векселей квартира передается в собственность клиента.

 Четвертая схема ипотечного кредитования применяется Санкт-Петербургским Ипотекобанком и некоторыми другими банками. В этом случае участниками кредитной операции являются:

1.         Заемщик — работник предприятия, которому оказывается помощь в приобретении жилья.

2.         Предприятие, выступающее гарантом перед банком и отвечающее по обязательствам своих работников-заемщиков.

3.         Банк, который выдает ипотечный кредит заемщику под поручительство предприятия, а также эмитирует именные облигации, предназначенные для обеспечения кредита.

4.         Продавец — юридическое лицо, строящее и/или

продающее жилье на рынке недвижимости.

Указанная схема реализуется в определенной последовательности.

1.         Предприятие принимает решение об оказании помощи своему работнику-заемщику в приобретении квартиры в собственность на деньги, предоставляемые банком в порядке ипотечного кредита.

2.         Заемщик находит квартиру, которую желает приобрести в собственность.

3.         Предприятие приобретает в банке облигации, предназначенные для обеспечения выдачи заемщику ипотечных кредитов. В обеспечение возвратности кредитов и исполнения заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования предприятие передает в залог банку приобретенные именные облигации. Объем ипотечных кредитов, выдаваемых работникам предприятия, составляет до 90 процентов стоимости приобретаемых облигаций.

Банк оформляет договор ипотечного кредитования с заемщиком и перечисляет денежные средства по поручению заемщика в оплату жилья. Заемщик самостоятельно оформляет договор купли-продажи квартиры в установленном законодательством порядке. Одновременно он оформляет передачу этой квартиры в залог предприятию.

Графически этот процесс представлен на схеме № 1.

Ипотечный кредит в ближайшие годы получит дальнейшее развитие, что вызовет большой поток инвестиций в жилищное строительство и будет способствовать ускоренному решению жилищной проблемы. Этому призвано способствовать активное вмешательство правительства в рассмотренную сферу кредитных отношений с целью содействия деятельности и обеспечения интересов всех участников ипотеки для скорейшего решения жилищной проблемы в стране